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新華財經(jīng)北京9月8日電（王菁）標普全球評級8日宣布，將新城發(fā)展控股有限公司（簡稱“新城發(fā)展”）和新城控股集團股份有限公司（簡稱“新城控股”）的長期主體信用評級由“BB-”下調(diào)至“B+”。同時，將新城控股的未到期優(yōu)先無抵押債券的長期債項評級由“B+”下調(diào)至“B”。

標普表示，下調(diào)新城發(fā)展及其子公司新城控股的評級，原因在于該公司銷售持續(xù)低迷將令其未來12個月的杠桿率和流動性緩沖承壓。2023年前八個月，新城發(fā)展的合同銷售總額同比下降36.3%至544億元人民幣。鑒于新城發(fā)展在中國三四線城市較為波動的房地產(chǎn)銷售中有較高的敞口，標普將其2024年的銷售額預估從之前的850億-900億元下修至800億-850億元。

標普認為，新城發(fā)展將動用內(nèi)部資源和獲取新的貸款來償還2024年到期的總計約70億元人民幣境內(nèi)外債券。這些將到期債務分布于2024年全年，最大一筆4.5億美元債券將于2024年12月到期。與2023年的約130億元人民幣債務剛兌相比，2024年的到期債務規(guī)模較小且較分散。

此外，該公司公開市場債券的再融資渠道可能仍處于關(guān)閉狀態(tài)，2024年70億元人民幣的到期債務大部分應會由經(jīng)營性現(xiàn)金流償還，包括商場租金收入，和新獲取的銀行貸款，特別是通過抵押未曾抵押的商場而獲得的長期經(jīng)營性物業(yè)貸。

同時，新城發(fā)展的未抵押商場可持續(xù)提供融資支持，盡管支持空間在縮小。2023年上半年，新城發(fā)展通過抵押自有商場獲得的經(jīng)營性物業(yè)貸凈增量約為60億元人民幣，2022全年新獲取規(guī)模相當。截至2023年6月，其經(jīng)營性物業(yè)貸和商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）總計分別約為210億元和27億元。

截至2023年6月30日，新城發(fā)展旗下吾悅廣場約有39家未抵押。據(jù)新城控股中期報告，截至2023年6月其投資性物業(yè)價值總計約1,170億元，其中810億元用于抵押貸款。剩余360億元應會為償債提供部分增量融資來源。標普估算，截至2023年6月該公司現(xiàn)有抵押物業(yè)獲取的融資的貸款價值（LTV）比平均約為35%，而新發(fā)放貸款的貸款價值比可能接近50%。

由于結(jié)轉(zhuǎn)放緩，標普還預計未來兩年新城發(fā)展的杠桿率將顯著上升。今年上半年該公司的收入下降了約2%。標普預估2023年收入將減少17%-18%，2024和2025年將進一步下降5%-10%。即便新城發(fā)展的債務減少，2023-2025年其杠桿率（債務對EBITDA的比率）預計仍將攀升至5.9-6.9倍。

編輯：王柘

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