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11月深圳超40%房源低于指導(dǎo)價(jià)成交！剛需片區(qū)的機(jī)會(huì)來(lái)了

來(lái)源：一萬(wàn)間合伙人時(shí)間：2022-12-13 16:10:30

2022年11月深圳樓市成交數(shù)據(jù)出爐!

11月，深圳二手住宅全市過(guò)戶(hù)為2168套，環(huán)比上升25.1%，二手房成交結(jié)束連續(xù)兩個(gè)月“不足2000套”的魔咒，漲幅也是過(guò)往半年中漲幅最高的一個(gè)月。

另外數(shù)據(jù)顯示，11月深圳超40%房源低于指導(dǎo)價(jià)成交，接近指導(dǎo)價(jià)(成交價(jià)與指導(dǎo)價(jià)差值10%以下)房源成交占比高達(dá)85%。

可見(jiàn)目前深圳二手房低于或接近參考價(jià)成交已成為常態(tài)。

二手房的成交房?jī)r(jià)格，一直是廣大購(gòu)房者及業(yè)主們參考市場(chǎng)的重要標(biāo)準(zhǔn)。

為此一萬(wàn)間整理分析了11月上半月的二手房的成交房?jī)r(jià)格，特意提取了部分成交價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)的項(xiàng)目樓盤(pán)，做成圖表，與大家一起探討一下現(xiàn)在的深圳樓市。

龍崗區(qū)有20個(gè)房源低于指導(dǎo)價(jià)成交，是深圳之最，相信很多人不會(huì)意外，畢竟龍崗是剛需片區(qū)，向來(lái)價(jià)格優(yōu)惠，供應(yīng)量大。

在現(xiàn)在樓市買(mǎi)方市場(chǎng)的大環(huán)境下，以龍崗為代表的剛需片區(qū)，議價(jià)空間大，撿漏的機(jī)會(huì)多，但是反轉(zhuǎn)的是，往往這樣的剛需片區(qū)，他們的新房就很難賣(mài)。

這大概就是深圳購(gòu)房者對(duì)剛需片區(qū)的態(tài)度—“被偏愛(ài)的有恃無(wú)恐”，但是還好“網(wǎng)紅片區(qū)”的高房?jī)r(jià)總會(huì)教他們做人，所以即使被挑挑揀揀，價(jià)格一壓再壓，龍崗的二手房成交量一直在深圳靠前位置，房?jī)r(jià)的水分也越來(lái)越少。

福田的部分房源低于指導(dǎo)價(jià)無(wú)非2個(gè)原因，一個(gè)學(xué)區(qū)，二是“老破舊”，另外就是部分公寓、宿舍產(chǎn)品。

如八卦嶺的鵬盛村，學(xué)區(qū)+老破舊，據(jù)鏈家查詢(xún)，還可能是公寓性質(zhì)，直接低于指導(dǎo)價(jià)22.1%成交。

蓮花的潤(rùn)鵬花園，則是因?yàn)?ldquo;老破舊”(1996年建成)，而且是大戶(hù)型的原因，低于指導(dǎo)價(jià)20.68% 成交，單價(jià)僅僅是4.6萬(wàn)一平，這很難讓人相信是福田的房?jī)r(jià);

還有1985建成的位于華強(qiáng)南的華墾大廈，不僅僅老破，還商住混合，直接低于指導(dǎo)價(jià)22.1%。

從福田的成交數(shù)據(jù)可以再次驗(yàn)證一萬(wàn)間之前文章多次提到的一個(gè)看法，深圳剛需購(gòu)房者已經(jīng)逐漸偏向居住屬性強(qiáng)的樓盤(pán)項(xiàng)目，依靠學(xué)區(qū)，片區(qū)熱度等屬性火熱的低質(zhì)量樓盤(pán)，將會(huì)被市場(chǎng)拋棄，最終回歸理性的房?jī)r(jià)水平。

羅湖房源低于指導(dǎo)價(jià)成交，很大原因是片區(qū)的沒(méi)落，部分老舊豪宅失去片區(qū)光環(huán)加持，不得不降價(jià)甩賣(mài)，如銀湖的潤(rùn)唐山莊，成交單價(jià)僅僅3萬(wàn)多一平，低于指導(dǎo)40.62%，真的算是骨折價(jià)了。

還有就是博舊改拆遷失敗的，羅湖舊改向來(lái)是老大難問(wèn)題，如鵬蓮花園，這個(gè)舊改項(xiàng)目在今年6月份，發(fā)布計(jì)劃有效期調(diào)整，本來(lái)更新單元計(jì)劃有效期2年，自2020年3月10日起至2022 年3月9日，延期一年，有效期至2023年6月9日止。

但是一萬(wàn)間認(rèn)為，在2022年剩下來(lái)的日子里，到2023年的第一度(1-3月)，是深圳二手市場(chǎng)觸底的時(shí)間，也是購(gòu)房者撿筍的好時(shí)機(jī)，大家要把握住。

目前市場(chǎng)開(kāi)始有回暖跡象，正是剛需入場(chǎng)的好時(shí)機(jī)。

等過(guò)了這個(gè)階段，很可能觸底反彈了，政策端(“金融16條”、房企融資“三箭”齊發(fā)、還有四大行為優(yōu)質(zhì)房企發(fā)放離岸貸款的“第四支箭”)對(duì)樓市支持的效果會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)，到時(shí)候買(mǎi)房的議價(jià)空間也大大減少了。

現(xiàn)在的深圳新房都開(kāi)始喊話(huà)“不打折，不降價(jià)”，顯然是對(duì)未來(lái)充滿(mǎn)信心。

這也是在暗戳戳的告訴購(gòu)房者“要把買(mǎi)房的預(yù)算提高起來(lái)了”.....

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