【資料圖】

復(fù)習(xí)去年五期首開(kāi)

今天簡(jiǎn)單聊一下保利天匯，春節(jié)后五期發(fā)售正當(dāng)時(shí)。

剛好，離上次保利天匯五期大戶(hù)型開(kāi)盤(pán)，正好過(guò)去了一年。

我再給大家復(fù)習(xí)去年2022年2月17日天匯五期首開(kāi)，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)爆火，買(mǎi)房如買(mǎi)白菜時(shí)的盛況：

1. 去年同期開(kāi)盤(pán)的是14、15兩棟，三梯四戶(hù)。一共有118、142、190三個(gè)戶(hù)型。

2. 當(dāng)時(shí)最熱銷(xiāo)的是142平米的產(chǎn)品，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天基本售罄，全款優(yōu)先。

3. 開(kāi)盤(pán)當(dāng)天190賣(mài)的一般，118好一些。整體去化速度都挺快。

4. 單價(jià)在70400元左右。

現(xiàn)在這波開(kāi)盤(pán)，主推的是5期的12棟，包括116、140、187方的產(chǎn)品（和14、15棟一樣），128方是復(fù)式四房，總價(jià)在830-1500萬(wàn)左右，折合單價(jià)約7.1-7.6w。

價(jià)格比去年貴了一些，去年買(mǎi)到的朋友小賺。

和去年有一點(diǎn)不同，今年190方這種最大戶(hù)型，單價(jià)反而比較高7.4-7.6w，140的7.3-7.4w。

情況就是這么個(gè)情況，都了解到了吧。

不按常理出牌的開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)

要聊保利天匯，這個(gè)盤(pán)有個(gè)特點(diǎn)不能忽視，就是他的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售周期比較長(zhǎng)。

再加上某些我也不知道的原因，他的銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)不是12345期這么按順序走下來(lái)的。

1期賣(mài)完之后，后面就開(kāi)始放飛自我了，一會(huì)賣(mài)這幾棟，一會(huì)賣(mài)那幾棟，完全沒(méi)有什么規(guī)律可言。

所以就出現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，有些樓棟在交付后，周?chē)€是大片的工地，這也引發(fā)了這些業(yè)主的不滿(mǎn)。

再加上眾所周知的學(xué)校在交樓兩年后都不開(kāi)學(xué)的問(wèn)題，我估計(jì)和施工、銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)的改變，多少也有一些關(guān)系。

如果真正要了解保利天匯這個(gè)盤(pán)，還是要放眼全局去看，尤其是看他的歷史。

要想這么做，難點(diǎn)在于，因?yàn)橹罢f(shuō)到的原因，保利天匯這個(gè)盤(pán)來(lái)來(lái)去去有過(guò)很多銷(xiāo)售、策劃、管理的員工，也造成了不同組團(tuán)資料信息的“斷檔”。

我收集了很久，終于做出了一個(gè)相對(duì)比較全面的保利天匯的模型圖。

這非常有助于理解保利天匯這個(gè)盤(pán)的設(shè)計(jì)思路，與投資思路。

我們簡(jiǎn)單的分期來(lái)看一下。

分期介紹

一期：

一期是最早交付的組團(tuán)，位于項(xiàng)目最南側(cè)。

我們現(xiàn)在去到保利天匯的現(xiàn)場(chǎng)，最容易看到的就是這批已交付入住的樓。

當(dāng)時(shí)的價(jià)格大概是北向4.5w，南向4.8w每平米，整體均價(jià)4.6w。

這個(gè)組團(tuán)是偏向剛需的，分別是2T7H和2T8H，但總樓層不高，電梯使用起來(lái)應(yīng)該壓力不大。

現(xiàn)在看這個(gè)價(jià)格，確實(shí)比較便宜實(shí)惠，產(chǎn)品中規(guī)中矩。

二期：

保利天匯的二期我認(rèn)為是性?xún)r(jià)比比較高的一個(gè)組團(tuán)。

看面積，是改善型的產(chǎn)品，最大有130方，尤其是6、7兩棟，品字結(jié)構(gòu)，無(wú)論采光通風(fēng)都比較好。

當(dāng)時(shí)賣(mài)的價(jià)格也不錯(cuò)，北向均價(jià)只要4w多，南向大戶(hù)型5.2w。因?yàn)楸毕蛐?hù)型數(shù)量并不多，所以整體均價(jià)在5w左右。

這期當(dāng)時(shí)的去化也很快。

三期：

保利天匯一期、二期還是看得出是有想法的梯度遞進(jìn)式的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。

但是到了三期，可能是和人才房共同組團(tuán)的原因，設(shè)計(jì)上就有點(diǎn)過(guò)于放飛自我不管不顧。

面積小、戶(hù)型一般、整體布局一般、采光視野一般。

完全是團(tuán)在一起的感覺(jué)。

這一期開(kāi)盤(pán)均價(jià)5.5w左右，因?yàn)楫a(chǎn)品力一般，整體的去化速度比不上一二期。

后來(lái)還有一些降價(jià)。

我的看法就是三期的價(jià)格不要用來(lái)和其他幾期比較，產(chǎn)品力并不在同一條線上。

它賣(mài)的便宜是應(yīng)該的，二手可能會(huì)是未來(lái)天匯整個(gè)小區(qū)最便宜的一個(gè)組團(tuán)。

五期：

保利天匯的四期是人才房，不用于銷(xiāo)售。

所以現(xiàn)在直接來(lái)到五期，就是現(xiàn)在賣(mài)的這些大戶(hù)型。

具體怎么樣，看這張圖。

這張圖是我春節(jié)前就做了，當(dāng)時(shí)并沒(méi)有5期的完整資料，戶(hù)型面積可能又一些標(biāo)注的誤差，如果有也歡迎指出。

因?yàn)槭菢峭踅M團(tuán)，大戶(hù)型尤其是142這個(gè)面積，無(wú)論是自住還是投資，我認(rèn)為都是首選。

因?yàn)?90的面積過(guò)大，在一個(gè)偏向剛需和剛改的小區(qū)里，有些錯(cuò)配。

118的戶(hù)型比142又略差。

142不超豪宅線，性?xún)r(jià)比比較高。

所以去年首開(kāi)時(shí)，142賣(mài)的最快，非全款買(mǎi)不到好樓層。

保利天匯的最直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是天河一品和珠江花城。

這幾個(gè)盤(pán)說(shuō)實(shí)話各有優(yōu)勢(shì)，選籌的話我建議還是從自身情況出發(fā)，進(jìn)行選擇。

最后上張全景圖：

如有需要，比如了解選籌、日照之類(lèi)的信息，歡迎咨詢(xún)我們：

關(guān)鍵詞： 開(kāi)盤(pán)當(dāng)天 來(lái)看一下 設(shè)計(jì)思路