觀點(diǎn)網(wǎng)2023年下半場，出險(xiǎn)房企“自救”的故事還在繼續(xù)。

7月2日晚間，中國奧園披露最新公告稱，已與境外若干優(yōu)先票據(jù)持有人（占未償還本金總額的約33.01%）組成的債權(quán)人小組，就境外債務(wù)全面重組方案的主要條款達(dá)成協(xié)議。方案中包括部分債轉(zhuǎn)股和永續(xù)債，奧園方面表示，將發(fā)行新的融資工具對原債券進(jìn)行置換。

觀點(diǎn)新媒體查詢，截至2022年底，奧園擁有境外計(jì)息負(fù)債總額約為人民幣428.18億元，其中人民幣291.44億元為債權(quán)人相互協(xié)議的一部分。而境內(nèi)計(jì)息負(fù)債總額約為人民幣662.32億元。

(資料圖)

按照計(jì)劃，奧園需要獲得75%的同意率，目前該公司與這一目標(biāo)之間仍有相當(dāng)一段距離。

“公司與債權(quán)人小組協(xié)商一致標(biāo)志著其得到奧園現(xiàn)有票據(jù)持有人的大力支持，亦是通過友好協(xié)商整體解決公司重大境外債務(wù)的一個(gè)重要里程碑。”12頁的公告中，奧園難得道出投資者們最關(guān)心的“解決債務(wù)”四字真經(jīng)。

在美元債暴雷已一年有余的當(dāng)下，債務(wù)重組、復(fù)牌將成為奧園下半年的重點(diǎn)目標(biāo)。

方案里的細(xì)節(jié)

“奧園的重組還是具有信號意義。”市場專業(yè)人士嚴(yán)躍 進(jìn)向觀點(diǎn)新媒體表示，這對投資者的評估將起到比較積極的作用。

從奧園重組方案來看，其重點(diǎn)之一在于新債的發(fā)行，即發(fā)行新融資工具對原債券進(jìn)行置換，包括4支共計(jì)23億美元新債務(wù)工具期限至2031年，14億股普通股、1.43億美元無息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券，及16億美元永續(xù)債。

奧園方面將通過全資直接附屬公司Add Hero Holdings Limited發(fā)行三支共計(jì)18億美元的新債，到期日始自2026年9月至2031年9月，利率7.5%-8.8%。

此外，奧園自身也將發(fā)行5億美元新債，將到期日設(shè)置在2031年9月，利率為每年5.5%；另擬新發(fā)行10億股普通股。值得注意的是，奧園或許是為了表現(xiàn)誠意，在公告中還表示，新發(fā)行的股份將連同目前實(shí)控人郭梓文及家人持有的4億股普通股一起，根據(jù)重組方案的條款轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人。

在強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券方面，奧園還擬發(fā)行1.43億美元無息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券，其將于2028年9月強(qiáng)制轉(zhuǎn)換為其普通股份，占轉(zhuǎn)換后已發(fā)行股本總額的29.9%；另擬發(fā)行的16億美元永續(xù)債中，其現(xiàn)金分配率自2031年9月起每年1%起，而奧園可選擇遞延支付永續(xù)債的所有分配。

“強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債及永續(xù)債發(fā)行后預(yù)期將作為中國奧園權(quán)益入賬。重組方案完成后，公司的賬面價(jià)值將顯著增加，凈負(fù)債率則顯著下降。”

2021年半年報(bào)中，80.7%的凈負(fù)債率讓奧園這家曾經(jīng)的四小龍之一吃到苦頭，如今重組方案中的計(jì)劃，只需獲得出席就該項(xiàng)協(xié)議安排召開的債權(quán)人會議的多數(shù)債權(quán)人，其代表的價(jià)值至少達(dá)75%投票批準(zhǔn)。截至6月底，其達(dá)成協(xié)議的票據(jù)持有人所持本金僅有33.01%。

因而這份方案是否會為其帶來新生還不得而知，但奧園已經(jīng)畫起了10年后的“餅”。

在公告中，中國奧園預(yù)計(jì)，于未來十年左右集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期產(chǎn)生累計(jì)無杠桿自由現(xiàn)金流總額約為643億元?，F(xiàn)有物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目于未來十年左右償還項(xiàng)目層面?zhèn)鶆?wù)后產(chǎn)生的累計(jì)現(xiàn)金凈額預(yù)計(jì)約為185億元。

于未來十年或更長時(shí)間內(nèi)，該集團(tuán)考慮根據(jù)市場情況和資產(chǎn)運(yùn)營情況逐步出售部分境內(nèi)及境外資產(chǎn)，出售所得款項(xiàng)凈額預(yù)計(jì)約為80億元至138億元。

于6月30日，奧園還與債權(quán)人小組就境外重大債務(wù)的重組方案的主要商業(yè)條款達(dá)成一致。“債權(quán)人小組支持重組方案將有力緩解集團(tuán)面臨的壓力。重組方案完成后，集團(tuán)將實(shí)現(xiàn)一個(gè)可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)。”

搖擺中的復(fù)牌

雖然奧園的債務(wù)重組方案已經(jīng)公布，但在方案結(jié)尾，大寫加粗的“暫停買賣”仍停留在公告中。

目前，奧園還剩余2021年年報(bào)、2022年中報(bào)以及2022年年報(bào)待需披露，復(fù)牌上岸之路才有望再進(jìn)一步。在此之前，曾與其產(chǎn)生資金糾葛的奧園健康則已向港交所提交了復(fù)牌申請。

6月30日，奧園健康方面發(fā)布復(fù)牌進(jìn)展公告稱，已于2023年5月31日向香港聯(lián)交所提交復(fù)牌申請。其已按照香港聯(lián)交所復(fù)牌指引，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)發(fā)了三份財(cái)務(wù)報(bào)告。

值得注意的是，補(bǔ)發(fā)年報(bào)這一步是其復(fù)牌路上的一大步，但這恰好也是南粵基金及星橋國際向奧園收購?qiáng)W園健康29.9%股份的條件之一。

今年2月中旬，中國奧園表示將以2.56億港元代價(jià)出售奧園健康29.9%股份，若交易完成，買方將成為奧園健康的單一大股東。而買房集團(tuán)包括了Best Discovery International Limited、南粵星橋、星橋香港、眾鑫國際、南粵股權(quán)投資基金等具有國資背景的成員。

彼時(shí)，奧園已在公告中坦言，考慮到當(dāng)前市況，出售事項(xiàng)有利于集團(tuán)變現(xiàn)奧園健康的部分非地產(chǎn)投資，從而降低自身的債務(wù)水平，且有利于集團(tuán)離岸債務(wù)重組。

后于6月30日，奧園又已就出售奧園健康29.9%股份事宜與潛在買家南粵星橋訂立補(bǔ)充協(xié)議，主要內(nèi)容中，包括刪除交易達(dá)成先決條件中的有關(guān)南粵星橋內(nèi)部重組期限事宜，雙方還同意調(diào)整了付款方式。

對于漩渦中的奧園來說，有援手伸出收購?qiáng)W園健康股份，自然是可遇不可求。此前于1月，山東健康就珠海翠微舊改項(xiàng)目的合作開發(fā)與奧園達(dá)成協(xié)議，項(xiàng)目已后在4月實(shí)現(xiàn)開盤銷售；4月，奧園方面又與嘗試國企混改的企業(yè)西安航投科創(chuàng)進(jìn)行項(xiàng)目合作。

另于6月初，奧園方面還與中金建設(shè)、國測集團(tuán)共同組建的混改公司簽約了廣州舊改方面的合作，項(xiàng)目包括廣州等粵港澳區(qū)位的舊改項(xiàng)目。

截至目前，奧園于城市更新項(xiàng)目的總規(guī)劃建筑面積約3160萬平方米，其中有32個(gè)城市更新項(xiàng)目其將選擇優(yōu)先發(fā)展；加拿大剩余的2宗房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已委託世邦魏理仕進(jìn)行出售，而所得款項(xiàng)將用于贖回新發(fā)行的重組工具。

從2022年4月停牌開始，奧園幾乎就沒有停止過自救行動，而今日披露的重組方案若順利通過，其復(fù)牌的可能性也會有所增加。

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