沿著佛山地鐵2號(hào)線看禪城，南莊站地鐵上蓋，正謀劃啟動(dòng)TOD開發(fā)，建設(shè)城市服務(wù)綜合體；而在張槎站、智慧新城站之間，一個(gè)更宏大的TOD項(xiàng)目也將橫空出世，將打造“TOD上的CBD”。

近年來，隨著大灣區(qū)軌道交通線網(wǎng)日趨密集，TOD開發(fā)模式在佛山掀起了一股熱潮。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前佛山規(guī)劃或在建TOD項(xiàng)目多達(dá)10多個(gè)。其中，中心城區(qū)的禪城就有5個(gè)。

TOD作為全球流行的城市開發(fā)建設(shè)模式，以公共交通為導(dǎo)向，對(duì)周邊400—800米半徑范圍內(nèi)的土地進(jìn)行高強(qiáng)度的開發(fā)，構(gòu)建集工作、商業(yè)、文化、教育、居住為一體的城市中心。

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通過引入TOD開發(fā)，禪城能在有限的空間中騰挪出土地集約利用，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)聚能提升，重塑城市發(fā)展新形態(tài)，強(qiáng)化“最中心”的城市功能。

隨著大灣區(qū)軌道交通線網(wǎng)日趨密集，TOD開發(fā)模式在佛山掀起了一股熱潮。 南方日?qǐng)?bào)記者 戴嘉信 攝

借勢(shì)軌道站點(diǎn)打造“最便捷”交通樞紐

作為以公共交通為導(dǎo)向的一種綜合發(fā)展模式，TOD開發(fā)模式近年風(fēng)行于國(guó)內(nèi)各大城市，得益于軌道交通的大發(fā)展。尤其在佛山，隨著地鐵線網(wǎng)規(guī)劃的密集度越來越高，TOD開發(fā)更是乘勢(shì)而上，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，規(guī)劃在建的TOD項(xiàng)目多達(dá)10多個(gè)。

尤其對(duì)中心城區(qū)的禪城而言，這里是全市軌道交通最集中的區(qū)域，也是地鐵站點(diǎn)最密集的區(qū)域。依托站點(diǎn)來推動(dòng)TOD開發(fā)，將進(jìn)一步匯聚交通資源，有利于強(qiáng)化主城區(qū)“最便捷”城市樞紐地位。

張槎TOD項(xiàng)目有望成為這樣的城市樞紐節(jié)點(diǎn)。佛山地鐵2號(hào)線、4號(hào)線、廣佛環(huán)線等軌道交通交會(huì)于此，是佛山中心區(qū)唯一共享城市軌道和城際軌道的區(qū)域。除軌道交通外，該片區(qū)位于禪城季華二路以南、禪西大道東西兩側(cè)，緊靠季華路—魁奇路商務(wù)發(fā)展軸線。

目前，張槎TOD項(xiàng)目一方面加快廣佛環(huán)城際張槎站站前廣場(chǎng)和公交站場(chǎng)的建設(shè)，助力廣佛環(huán)線通車，同時(shí)推進(jìn)佛山地鐵2號(hào)線一期工程張槎站地下?lián)Q乘通道及配套工程建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城市軌道與城際軌道的無縫換乘。

另一方面，通過疏通城市“毛細(xì)血管”，該項(xiàng)目連接季華路和忠信路等城市“大動(dòng)脈”，實(shí)現(xiàn)地塊內(nèi)部及外部交通的通暢。

而在不遠(yuǎn)處，佛山地鐵2號(hào)線石灣站，石灣文化廣場(chǎng)交通樞紐一體化項(xiàng)目已經(jīng)完工，計(jì)劃今年10月對(duì)外開放，將有望紓解城市交通困堵。

該項(xiàng)目位于石灣老城區(qū)，因歷史原因，周邊工業(yè)、倉儲(chǔ)、居住、公共服務(wù)等用地混雜，交通不暢，停車?yán)щy。

為了解決這一問題，項(xiàng)目通過規(guī)劃地下空間的開發(fā)利用，建設(shè)公交樞紐站、地面廣場(chǎng)、地下停車場(chǎng)等，實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通，并通過與附近的佛山復(fù)星禪誠醫(yī)院連接，方便市民乘坐地鐵前來就醫(yī)。

除此之外，乘著“高鐵進(jìn)城”之勢(shì)，佛山也計(jì)劃圍繞廣湛高鐵佛山站進(jìn)行TOD開發(fā)，帶動(dòng)人流、物流、信息流注入禪城，強(qiáng)化當(dāng)?shù)氐闹行牡匚?、?yōu)化功能布局。

“對(duì)于禪城而言，TOD是一種全新的規(guī)劃理念。應(yīng)以火車站、地鐵、輕軌等軌道交通及巴士干線及其公交站點(diǎn)為中心，以5—10分鐘步行路程為半徑建立城市中心。”中山大學(xué)嶺南學(xué)院教授林江認(rèn)為，TOD項(xiàng)目對(duì)提升佛山城市格局，提升禪城城市地位具有深遠(yuǎn)的影響。

集約開發(fā)盤活土地推動(dòng)城市綜合體崛起

TOD開發(fā)模式最早提出于1992年，經(jīng)過20多年的發(fā)展，在紐約、東京、香港、新加坡等國(guó)際大城市都得到成功落地，被實(shí)踐證明是實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的有效手段。

反觀禪城，作為佛山面積最小的區(qū)，近年來一直面臨土地不足、開發(fā)強(qiáng)度偏高等制約，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看將影響城市發(fā)展空間。

TOD也許將成為突破口。佛山科學(xué)技術(shù)學(xué)院交通規(guī)劃研究所所長(zhǎng)曾小明分析，TOD模式解決空間組織方式是否高效、城市空間是否為人所用兩個(gè)核心問題，針對(duì)公共設(shè)施不完善的低利用率土地、未利用土地，通過公共設(shè)施與住宅用地一體化開發(fā)，最有效地實(shí)現(xiàn)土地高效集約利用和城市功能更新。

如今，這一理念正在禪城多個(gè)片區(qū)中探索實(shí)踐。

在禪城西部，南莊鎮(zhèn)文化中心所在地，位于南莊老城區(qū)核心地段、佛山地鐵2號(hào)線南莊站上蓋，毗鄰南莊鎮(zhèn)政府，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，但目前開發(fā)利用過于單一，僅僅作為鎮(zhèn)文化中心所在地，不僅無法滿足當(dāng)?shù)厝罕娙找嬖鲩L(zhǎng)的文化需求，也與南莊建設(shè)“禪西智造新城”的定位不匹配。

佛山地鐵2號(hào)線的開通，為該地塊的騰飛帶來了新機(jī)遇。南莊計(jì)劃通過對(duì)該地塊進(jìn)行TOD綜合開發(fā)，對(duì)鎮(zhèn)文化中心進(jìn)行改造升級(jí)，地塊規(guī)劃擬調(diào)整為商業(yè)商務(wù)用地，兼容文化設(shè)施用地、服務(wù)用地和居住用地，將所在片區(qū)打造成“禪城西南門戶，南莊活力都芯”。

在城北片區(qū)，正在規(guī)劃建設(shè)的廣湛高鐵佛山站，距離佛山老城區(qū)僅2公里，未來通過TOD開發(fā)，將聯(lián)動(dòng)祖廟、千燈湖高等級(jí)商業(yè)商務(wù)、文娛服務(wù)設(shè)施，共同打造佛山城市中央活力區(qū)，推動(dòng)老城煥新，重塑發(fā)展空間格局。

經(jīng)過對(duì)城市土地集約再開發(fā)再利用，由TOD開發(fā)的項(xiàng)目，將最終建成集居住、商業(yè)、辦公、教育、文化等混合功能為一體的新型社區(qū)。

南莊計(jì)劃將文化中心地塊打造成復(fù)合功能的城市綜合體，拓展市民服務(wù)、文體服務(wù)、交通集散、商貿(mào)服務(wù)、企業(yè)服務(wù)、人才服務(wù)等功能。

佛山市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院規(guī)劃三所副所長(zhǎng)焦政認(rèn)為，在中心城區(qū)土地資源較為緊缺的背景下，禪城對(duì)地鐵站點(diǎn)上蓋開展TOD綜合開發(fā)，既盤活了現(xiàn)有土地，也構(gòu)建起新的城市公共節(jié)點(diǎn)，豐富和充實(shí)了城市綜合服務(wù)功能。

不僅如此，經(jīng)盤活的地塊，借助TOD開發(fā)大大提升了價(jià)值，并通過土地市場(chǎng)變現(xiàn)，獲得豐厚的投資回報(bào)。“TOD項(xiàng)目能為城市帶來較高水平的賦稅收入，也可持續(xù)反哺軌道交通建設(shè)。”曾小明說。

目前，湖涌TOD項(xiàng)目通過引入社會(huì)資本開發(fā)，面向市場(chǎng)推出住宅、商業(yè)等項(xiàng)目。焦政建議，禪城TOD項(xiàng)目推進(jìn)可配套投入一些住宅、商業(yè)、寫字樓等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的平衡，確?？沙掷m(xù)發(fā)展。

產(chǎn)業(yè)聚合鎮(zhèn)街發(fā)力做大做強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)

TOD開發(fā)不僅帶來城市土地功能和價(jià)值的提升，還將有力推動(dòng)產(chǎn)業(yè)力量的聚合，形成鎮(zhèn)街競(jìng)相發(fā)力的城市經(jīng)濟(jì)新地標(biāo)、新引擎。

在佛山地鐵2號(hào)線途經(jīng)的張槎站、智慧新城站，地處季華路蓮塘—?？谄瑓^(qū)，周邊布局有佛山國(guó)家火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園、佛山國(guó)家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)禪城園、智慧新城等重點(diǎn)科創(chuàng)園區(qū)，既有國(guó)星光電、簡(jiǎn)一集團(tuán)等龍頭企業(yè)總部，也有大量中小科技企業(yè)茁壯成長(zhǎng)。

接下來，坐擁“三軌交會(huì)”的張槎，將以TOD為開發(fā)模式為牽引，將季華路蓮塘—?？谄瑓^(qū)上的總部經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)企業(yè)和科創(chuàng)平臺(tái)串珠成鏈，以軌道區(qū)位優(yōu)勢(shì)疊加產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，打造禪城乃至佛山的新CBD（中央商務(wù)區(qū)）。

禪城區(qū)副區(qū)長(zhǎng)、張槎街道黨工委書記孫近國(guó)表示，張槎要深化“人城產(chǎn)文”融合發(fā)展，著眼點(diǎn)在“產(chǎn)”和“城”，繼續(xù)以村級(jí)工業(yè)園改造推進(jìn)城市更新，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供空間載體，做優(yōu)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套，讓城市發(fā)展為產(chǎn)業(yè)賦能，為吸引人才、科創(chuàng)發(fā)展做支撐。

依托佛山地鐵始發(fā)站南莊站，南莊也希望利用TOD開發(fā)，謀劃建設(shè)3棟26層高的住宅、1棟28層高的辦公樓、4層商業(yè)及市民服務(wù)中心等業(yè)態(tài)，為當(dāng)?shù)叵鄬?duì)匱乏的商業(yè)資源注入新動(dòng)力，提升片區(qū)的商業(yè)氛圍。

曾小明建議，在推動(dòng)TOD項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，禪城要同步做好產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)容提升，在金融服務(wù)、科創(chuàng)服務(wù)、文化創(chuàng)意等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)上做文章。

而在林江看來，禪城是“最佛山”的區(qū)域，TOD項(xiàng)目的建設(shè)要盤活老城人文資源，并將之與現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和新產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)對(duì)接。

“借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，禪城可以引進(jìn)餐飲、娛樂、康體服務(wù)等供應(yīng)商開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，對(duì)一些歷史建筑進(jìn)行活化?！绷纸f，這既可以保護(hù)本地文化歷史建筑，又通過經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為保護(hù)歷史建筑提供必要的資金，同時(shí)借助TOD項(xiàng)目為禪城引流，讓佛山老城區(qū)注入新活力。

如今，禪城各大TOD項(xiàng)目正如火如荼地建設(shè)中，從交通樞紐崛起到土地集約利用再到城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，TOD上的禪城，未來可期。

關(guān)鍵詞： 文化中心 土地集約 城市發(fā)展