近日，南海區(qū)人民政府印發(fā)《佛山市南海區(qū)農(nóng)村宅基地管理規(guī)定》（下稱(chēng)《規(guī)定》），進(jìn)一步規(guī)范南海區(qū)農(nóng)村宅基地和住宅建設(shè)管理，對(duì)南海區(qū)的農(nóng)村宅基地管理工作，管理秩序健全長(zhǎng)效管理機(jī)制。

《規(guī)定》明確“一戶(hù)”的定義

(相關(guān)資料圖)

及以“戶(hù)”為單位申請(qǐng)農(nóng)村宅基地的條件

農(nóng)村宅基地應(yīng)當(dāng)按照“以戶(hù)取得、戶(hù)內(nèi)共有”的方式分配使用。符合下列情形之一的，認(rèn)定為“一戶(hù)”：

（一）夫妻與其未達(dá)到18周歲的子女組成的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員家庭視為“一戶(hù)”；

（二）子女達(dá)到18周歲后可視為單獨(dú)“一戶(hù)”。

滿(mǎn)足以下條件之一的已達(dá)到18周歲的農(nóng)村村民，可作為“戶(hù)代表”以“戶(hù)”為單位申請(qǐng)農(nóng)村宅基地分配資格審查認(rèn)定：

（一）“戶(hù)”內(nèi)在本村（社區(qū)）范圍內(nèi)無(wú)農(nóng)村宅基地的；

（二）因國(guó)家或集體建設(shè)（含征地拆遷）、移民、災(zāi)毀等需要遷建、重建的；

（三）原農(nóng)村宅基地已被農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回，在交回后“戶(hù)”內(nèi)沒(méi)有其他農(nóng)村宅基地的；

（四）其他按規(guī)定符合申請(qǐng)條件的人員。

有下列情形之一的，不能取得農(nóng)村宅基地分配資格：

（一）“戶(hù)”內(nèi)成員在本村（社區(qū)）范圍內(nèi)已有農(nóng)村宅基地（含已建未登記的農(nóng)村宅基地、村居社區(qū)公寓）的；

（二）“戶(hù)”內(nèi)成員的父母、子女在本村（社區(qū)）范圍內(nèi)存在“一戶(hù)多宅”（含已建未登記的農(nóng)村宅基地、村居社區(qū)公寓）行為的；

（三）“戶(hù)”內(nèi)成員自2018年2月26日之后以轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或者其他形式流轉(zhuǎn)農(nóng)村宅基地及地上房屋、村居社區(qū)公寓的；

（四）“戶(hù)”內(nèi)成員將農(nóng)村宅基地改為經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所等非自住用途的；

（五）“戶(hù)”內(nèi)成員征地拆遷時(shí)已有住宅安置或承諾放棄農(nóng)村宅基地安排的；

（六）“戶(hù)”內(nèi)成員的原房屋位于征地拆遷范圍，已簽訂拆遷回遷協(xié)議，根據(jù)拆遷協(xié)議應(yīng)當(dāng)拆除但原房屋并未全部拆除或者收回的；

（七）其他不符合申請(qǐng)的情形。

農(nóng)村村民申請(qǐng)使用農(nóng)村宅基地新建住宅的，需先申請(qǐng)納入農(nóng)村宅基地分配資格名錄庫(kù)，取得“一戶(hù)一宅”農(nóng)村宅基地分配資格。

申請(qǐng)新改擴(kuò)建住宅須重新核定土地邊界

規(guī)范新改擴(kuò)建住宅特殊情形和限制條件

取得農(nóng)村宅基地分配資格的農(nóng)村村民，享有以下其中一項(xiàng)權(quán)利：

（一）申請(qǐng)本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)單家獨(dú)院類(lèi)型宅基地的資格；

（二）申購(gòu)本村（社區(qū)）范圍內(nèi)村居社區(qū)公寓的資格；

（三）受讓本村（社區(qū)）范圍內(nèi)宅基地及地上房屋的資格；

（四）受讓本鎮(zhèn)（街道）范圍內(nèi)村居社區(qū)公寓的資格。

屬于（二）（三）（四）情形的申購(gòu)、受讓行為，需先征得原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（土地所有者）同意方可申請(qǐng)辦理。

農(nóng)村村民住宅的建筑面積不超過(guò)500平方米（含500平方米）的，按本規(guī)定辦理施工備案手續(xù)；建筑面積超過(guò)500平方米的，須向鎮(zhèn)（街道）建設(shè)部門(mén)申請(qǐng)辦理質(zhì)量、安全監(jiān)督登記手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證后方可動(dòng)工建設(shè)。

農(nóng)村村民申請(qǐng)使用農(nóng)村宅基地新建、原址翻建、改擴(kuò)建、異址新建住宅的，須重新核定土地邊界，申請(qǐng)辦理《農(nóng)村宅基地用地批準(zhǔn)書(shū)》，根據(jù)新批準(zhǔn)的用地紅線(xiàn)進(jìn)行房屋設(shè)計(jì)、建設(shè)，不得違規(guī)占用按相關(guān)規(guī)劃控制要求退出的用地。

申請(qǐng)使用農(nóng)村宅基地新建、擴(kuò)建住宅的批準(zhǔn)紅線(xiàn)面積不得超過(guò)法定標(biāo)準(zhǔn)；原址翻建、改建、異址新建住宅重新核定批準(zhǔn)的用地紅線(xiàn)不得超過(guò)原證載面積。

申請(qǐng)使用農(nóng)村宅基地新建、原址翻建、改擴(kuò)建、異址新建住房的特殊情形和限制條件：

（一）未取得農(nóng)村宅基地分配資格的農(nóng)村村民不得申請(qǐng)使用宅基地新建住房。

（二）申請(qǐng)人“戶(hù)”內(nèi)有多處宅基地的，2018年2月26日之后只允許其原址翻建、改建一處住房。

（三）申請(qǐng)人“戶(hù)”內(nèi)已申購(gòu)村居社區(qū)公寓的，不得再申請(qǐng)新建、原址翻建、改擴(kuò)建、異址新建住房。

（四）申請(qǐng)人“戶(hù)”內(nèi)有多處宅基地的，條件許可且用于自住的情況下，允許其合并多處宅基地后翻建或異址新建：

合并后總面積不得超過(guò)原批準(zhǔn)總面積，合并后面積超過(guò)80平方米的，戶(hù)內(nèi)需有相對(duì)應(yīng)數(shù)量的可分戶(hù)成員；且合并后戶(hù)內(nèi)可分戶(hù)成員不得再申請(qǐng)農(nóng)村宅基地分配資格認(rèn)定。

合并后總面積少于80平方米且滿(mǎn)足“一戶(hù)一宅”的，在條件允許的情況下，批準(zhǔn)面積可放寬至80平方米。

熱點(diǎn)問(wèn)題政策解讀

就最新出臺(tái)的《佛山市南海區(qū)農(nóng)村宅基地管理規(guī)定》，南海區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局對(duì)于部分熱點(diǎn)問(wèn)題也作出解讀。

問(wèn)：農(nóng)村宅基地用地建房的規(guī)劃選址要求是什么？

答：農(nóng)村村民住宅建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)土空間規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃或村莊規(guī)劃，盡量使用原有的農(nóng)村宅基地和村內(nèi)空閑地，不得占用永久基本農(nóng)田、城市藍(lán)線(xiàn)或其他禁止建設(shè)范圍內(nèi)的土地。涉及占用農(nóng)用地和未利用地的依法辦理農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，涉及使用林地的依法辦理使用林地審核審批手續(xù)。

農(nóng)村住宅建筑高度原則上不超過(guò)15米，建筑層數(shù)不超過(guò)4層。

問(wèn)：農(nóng)村村民申請(qǐng)使用農(nóng)村宅基地新建、原址翻建、改擴(kuò)建、異址新建住房的總體程序是什么？

答：農(nóng)村村民申請(qǐng)使用農(nóng)村宅基地新建、改擴(kuò)建、異址新建住房的，需按要求填寫(xiě)《農(nóng)村宅基地和建房申請(qǐng)表》和《農(nóng)村宅基地使用承諾書(shū)》，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村（居）民委員會(huì)審核同意，且分階段申請(qǐng)辦理《農(nóng)村宅基地用地批準(zhǔn)書(shū)》《個(gè)人自建房規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》《農(nóng)村村民用地建房施工報(bào)備審核意見(jiàn)表》等批準(zhǔn)文件后，方可動(dòng)工建設(shè)。

農(nóng)村村民申請(qǐng)?jiān)贩ㄗ》康?，需按要求填?xiě)《農(nóng)村宅基地和建房申請(qǐng)表》和《農(nóng)村宅基地使用承諾書(shū)》，經(jīng)村（居）民委員會(huì)審核同意，且分階段申請(qǐng)辦理《農(nóng)村宅基地用地批準(zhǔn)書(shū)》《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》《農(nóng)村村民用地建房施工報(bào)備審核意見(jiàn)表》等批準(zhǔn)文件后，方可動(dòng)工建設(shè)。

農(nóng)村村民住宅的建筑面積不超過(guò)500平方米（含500平方米）的，按本規(guī)定辦理施工備案手續(xù)；建筑面積超過(guò)500平方米的，須向鎮(zhèn)（街道）建設(shè)部門(mén)申請(qǐng)辦理質(zhì)量、安全監(jiān)督登記手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證后方可動(dòng)工建設(shè)。

問(wèn)：農(nóng)村村民申請(qǐng)使用農(nóng)村宅基地異址新建住房的退出原農(nóng)村宅基地的事宜有哪些？

答：為符合《土地管理法》中農(nóng)村宅基地“一戶(hù)一宅”和嚴(yán)格遵守《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》中“建新拆舊”的要求，農(nóng)村村民申請(qǐng)使用農(nóng)村宅基地異址新建住宅的，須與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂農(nóng)村宅基地退出協(xié)議。新農(nóng)房建成后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可憑原農(nóng)村宅基地退出協(xié)議報(bào)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）批準(zhǔn)后收回，注銷(xiāo)原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

問(wèn)：什么情形可以納入村居社區(qū)公寓需求統(tǒng)計(jì)對(duì)象？

答：村居社區(qū)公寓的建設(shè)規(guī)模應(yīng)以村民的實(shí)際居住需求為基礎(chǔ)。需求統(tǒng)計(jì)對(duì)象為：

（一）已納入本村（社區(qū)）農(nóng)村宅基地分配資格的農(nóng)村村民；

（二）與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)商一致，自愿退出原農(nóng)村宅基地的農(nóng)村村民；

（三）原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃或因國(guó)家、集體建設(shè)、自然災(zāi)害等原因需要搬遷的農(nóng)村村民；

（四）經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織民主表決同意由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核批準(zhǔn)后統(tǒng)一安置的被拆遷戶(hù)；

（五）經(jīng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）批準(zhǔn)納入的其他人員。

問(wèn)：農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)前提條件和方式是什么？

答：未依法登記發(fā)證的農(nóng)村宅基地及地上房屋不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)r(nóng)村宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)流轉(zhuǎn)。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民和不符合條件的農(nóng)村村民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地及地上房屋。

在房地一致、產(chǎn)權(quán)清晰、農(nóng)村宅基地及其地上房屋已依法登記發(fā)證，且未有被依法查封扣押或受其他法律規(guī)定不得處置的情形下，農(nóng)村宅基地使用權(quán)因其地上房屋流轉(zhuǎn)而發(fā)生轉(zhuǎn)移的（包括繼承、遺贈(zèng)、贈(zèng)與、有償轉(zhuǎn)讓、互換、司法拍賣(mài)、夫妻（離婚）析產(chǎn)等方式），可按規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

問(wèn)：農(nóng)村宅基地什么情況下可以無(wú)償收回？

答：對(duì)屬于下列情形的農(nóng)村宅基地，報(bào)經(jīng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）批準(zhǔn)，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法無(wú)償收回，并注銷(xiāo)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證：

（一）惡意強(qiáng)占多占的；

（二）批準(zhǔn)遷建后無(wú)故不退出原農(nóng)村宅基地的；

（三）以農(nóng)村宅基地置換村居社區(qū)公寓或新農(nóng)村宅基地，未按約定退出原農(nóng)村宅基地的；

（四）農(nóng)村宅基地使用權(quán)人死亡，無(wú)人繼承農(nóng)村宅基地地上房屋的；

（五）其他屬于應(yīng)當(dāng)依法無(wú)償收回的情形。

問(wèn)：對(duì)于已建成房屋，未取得合法用地手續(xù)的宅基地如何處置？

答：對(duì)于2018年2月26日之前已經(jīng)建成房屋，因歷史原因未辦理合法用地手續(xù)，在符合“一戶(hù)一宅”前提下，農(nóng)村村民可申請(qǐng)使用上述類(lèi)型的農(nóng)村宅基地原址翻建、改建住宅，并按相關(guān)規(guī)劃控制要求進(jìn)行用地紅線(xiàn)退縮，具體程序按照使用農(nóng)村宅基地新建住宅執(zhí)行。

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關(guān)鍵詞： 農(nóng)村宅基地 經(jīng)濟(jì)組織 動(dòng)工建設(shè)