對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，今年的“倒春寒”有點(diǎn)長(zhǎng)。一季度，佛山樓市雖然逐月成交情況呈現(xiàn)環(huán)比回升之勢(shì)，但就整個(gè)季度看，各項(xiàng)指標(biāo)同比往年幾近腰斬，商品住宅供應(yīng)面積97.7萬(wàn)平方米，同比下降50%；成交面積181.6萬(wàn)平方米，同比下降43%；成交金額322.9億元，同比下降45%。

進(jìn)入4月，受清明假期影響，小長(zhǎng)假期間佛山住宅網(wǎng)簽僅315套，為近五年內(nèi)的新低。疫情進(jìn)一步暫緩了供求節(jié)奏，不少開(kāi)發(fā)商的供給計(jì)劃向后推遲，公共場(chǎng)所人流減少也對(duì)成交造成了一定影響。

佛山的樓市怎么走？梳理過(guò)去三年數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，“五一”前后佛山樓市往往會(huì)迎來(lái)供求關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，不論是存貨加推還是新盤亮相，5月份都將成為開(kāi)發(fā)商沖刺上半年業(yè)績(jī)的窗口期。加上今年因疫情積壓的部分需求集中釋放，佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒃?月份迎接遲來(lái)的“小陽(yáng)春”。

土地市場(chǎng)仍在低位

商住地出讓面積同比降31%

土地市場(chǎng)被視作樓市的“晴雨表”。就前四個(gè)月表現(xiàn)看，佛山土地市場(chǎng)仍在“蟄伏”。

根據(jù)佛山市公共資源交易中心、佛山中原戰(zhàn)略中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，一季度佛山合計(jì)成交12宗商住、商服用地，其中商住用地7宗，全部為底價(jià)成交，成交金額73.8億元，同比下降29%；成交面積49.6萬(wàn)平方米，同比下降31%，成交樓面均價(jià)為6728元/平方米。

佛山土地市場(chǎng)交易主要集中于農(nóng)歷年后。其中，2月佛山商住、商服用地成交7宗，成交率87.50%，成交率較2021年第四季度提高38個(gè)百分點(diǎn)。

3月以來(lái)，土地市場(chǎng)活躍度繼續(xù)走高，但對(duì)比去年仍屬“低開(kāi)”。按佛山市公共資源交易中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)月全市商住、商服用地成交5宗；成交面積32.19萬(wàn)平方米，環(huán)比上升85.06%，同比下降79.19%；成交金額40.97億元，同比上升7.51%，并且全部以底價(jià)成交。

從區(qū)域分布看，商住、商服用地成交主要集中在南海區(qū)和順德區(qū)，不乏面積大、區(qū)位條件優(yōu)越的地塊。備受關(guān)注的有位于佛北戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)園的獅山興業(yè)路東側(cè)地塊，以及順德的駒榮北路站TOD地塊，后者是今年以來(lái)全省成交土地面積最大的一宗住宅商業(yè)文體綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊，規(guī)劃計(jì)容建面超50萬(wàn)平方米，在順德區(qū)委、區(qū)政府的大力支持下，拍出7天內(nèi)實(shí)現(xiàn)了“拿地即開(kāi)工”。競(jìng)得方華潤(rùn)置地表示，將為項(xiàng)目投入更多的資源，建設(shè)成為大良規(guī)模最大的TOD商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

不過(guò)從整體情況看，一季度佛山出讓土地仍以規(guī)模小、單價(jià)低、總價(jià)低的地塊居多，3月份除華潤(rùn)拍得地塊之外，剩余4宗地均位于佛山市西部區(qū)域，房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這些地塊“適合作為企業(yè)首進(jìn)佛山，或者多元化地產(chǎn)類型等嘗試性開(kāi)發(fā)的試驗(yàn)田”。

著眼全年，佛山的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)或?qū)⒂兴{(diào)整。從日前公布的2022年度佛山國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃看，今年佛山國(guó)有建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)總量將控制在1514萬(wàn)平方米，較去年下降3.9%，其中，住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量同比去年下降16%，為近五年來(lái)最低值，與之相對(duì)，工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地將有所增長(zhǎng)。

佛山臨廣州片區(qū)有望跑出樓市復(fù)蘇“加速度”。南方日?qǐng)?bào)記者 戴嘉信 攝

樓盤推新積極性不高

3月商品住宅成交額同比大幅下降

樓市傳統(tǒng)意義上的3月“小陽(yáng)春”沒(méi)有來(lái)。

佛山中原戰(zhàn)略中心統(tǒng)計(jì)顯示，單看3月份，佛山商品住宅供應(yīng)面積52.2萬(wàn)平方米，同比下降37%；成交面積74.2萬(wàn)平方米，同比下降48%；成交金額133.3億元，同比下降49%?！碍h(huán)比雖有不同程度的增幅，但與同期相比市場(chǎng)熱度不可同日而語(yǔ)?！痹摍C(jī)構(gòu)評(píng)價(jià)。

作為往日供給最活躍的地區(qū)之一，佛山市順德區(qū)樓盤推新的積極性不高，供應(yīng)量同比減少約七成，以致順德樓市進(jìn)入短暫的去庫(kù)存階段，供求比僅為0.36。佛山傳統(tǒng)中心城區(qū)禪城，同樣進(jìn)入余貨持銷階段。南海區(qū)依靠中東部以及鄰近廣州的片區(qū)支撐，成交略有增幅。分區(qū)域看，順德成交面積26.9萬(wàn)平方米，其次是南海17.2萬(wàn)平方米，三水11.8萬(wàn)平方米，禪城9.93萬(wàn)平方米，高明8.3萬(wàn)平方米。

市場(chǎng)行情反映在房企業(yè)績(jī)上，據(jù)克而瑞廣佛區(qū)域發(fā)布的《2022年1—3月佛山房企銷售排行榜》，從權(quán)益、流量?jī)纱缶S度數(shù)據(jù)來(lái)呈現(xiàn)房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，規(guī)模、集中度等指標(biāo)紛紛下滑。

“3月佛山整體商品房市場(chǎng)成交有所復(fù)蘇，但從同比維度看仍與去年差距甚大，毫無(wú)疑問(wèn)，與之掛鉤的房企業(yè)績(jī)也深受影響?！痹搱?bào)告稱，與去年同期作對(duì)比，各梯隊(duì)房企權(quán)益銷售業(yè)績(jī)均有三成以上的縮水。

其中，TOP3梯隊(duì)房企權(quán)益規(guī)模僅72.8億元，同比下滑超四成；TOP10房企權(quán)益規(guī)模153.9億元，同比下滑38.6%；TOP20房企權(quán)益規(guī)模212.9億元，同比下滑35%；TOP30房企權(quán)益規(guī)模253.8億元，同比下滑33.2%。

規(guī)?？s水的同時(shí)，與去年同期相比，頭部以及腰部房企對(duì)于市場(chǎng)的把控度也有所下降，各階梯房企的市場(chǎng)集中度同比均下跌。下滑幅度最大的是TOP10房企，市場(chǎng)集中度由去年同期38.1%下滑至33.6%；此外，TOP3房企市場(chǎng)集中度由18.5%降至15.9%，TOP20房企集中度由49.7%降至46.4%，TOP30房企由57.7%降至55.3%。

4月清明假期之后，佛山樓市一度出現(xiàn)“好勢(shì)頭”，供求開(kāi)始復(fù)蘇，但因廣佛疫情形勢(shì)發(fā)生了新的變化?！?月第一周的好勢(shì)頭在第二周急轉(zhuǎn)直下?！必悮し鹕窖芯吭合嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示。

4月6日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售及中介服務(wù)場(chǎng)所疫情防控工作的通知》，要求一個(gè)銷售人員每次只接待一組客戶，不得安排兩組以上客戶同時(shí)參觀樣板間；銷售現(xiàn)場(chǎng)要控制總?cè)藬?shù)，分批銷售，不得舉辦集中式宣傳、營(yíng)銷等公眾聚集活動(dòng)。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，佛山有至少5個(gè)住宅、商業(yè)項(xiàng)目延期推售或轉(zhuǎn)戰(zhàn)“線上”。

盯緊“黃金周”

5月市場(chǎng)活躍度有望提升

受經(jīng)濟(jì)下行壓力、疫情影響、房企資金問(wèn)題等多重因素的作用，去年下半年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)下行走勢(shì)。放眼全國(guó)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1至3月，商品房銷售面積31046萬(wàn)平方米，同比下降13.8%；其中，住宅銷售面積下降18.6%。商品房銷售額29655億元，下降22.7%；其中，住宅銷售額下降25.6%。

不過(guò)值得關(guān)注的是，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局同時(shí)公布的投資數(shù)據(jù)顯示，一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增0.7%，仍呈正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

4月18日國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉就2022年一季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況答問(wèn)時(shí)指出，盡管當(dāng)前房地產(chǎn)銷售在下降，但是也要看到，隨著多地適度放開(kāi)限購(gòu)限售，降低公積金使用門檻，加快購(gòu)房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積降幅有所收窄。

4月19日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策落實(shí)好差別化住房信貸政策，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求。

“失約”的小陽(yáng)春還會(huì)來(lái)嗎？一個(gè)信號(hào)是，4月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，3月各線城市商品住宅銷售價(jià)格繼2月環(huán)比上漲之后，繼續(xù)趨穩(wěn)。對(duì)此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析，當(dāng)市場(chǎng)情緒有所回升時(shí)，一線城市及其他熱點(diǎn)城市市場(chǎng)將率先恢復(fù)。

就佛山而言，往年“五一”黃金周前后，都是樓市的供求高峰期。即使是疫情下的2020年5月，佛山全市依然迎來(lái)14個(gè)樓盤推售，至6月翻倍至30余個(gè)項(xiàng)目爭(zhēng)奪市場(chǎng)；2021年5月，佛山大多數(shù)新樓盤采取集中式開(kāi)賣完成首次推售，整體去化率超六成，部分達(dá)八成以上，購(gòu)房需求走強(qiáng)，而房企也由5月進(jìn)入上半年的業(yè)績(jī)沖刺期。

“當(dāng)前佛山購(gòu)房政策表現(xiàn)為穩(wěn)中微調(diào)，人才卡門檻已階段性下調(diào)試探市場(chǎng)，值得關(guān)注的是，隨著廣佛疫情得到有效控制，且當(dāng)前臨廣板塊價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，廣佛交界處的樓盤或?qū)⒙氏葟?fù)蘇。”廣東粵灣數(shù)據(jù)研究院高級(jí)研究主任張穎欣表示。

在張穎欣看來(lái)，當(dāng)前，佛山不少項(xiàng)目常態(tài)化推出優(yōu)惠促銷、低調(diào)進(jìn)行開(kāi)賣和加推，新盤搶跑亮相，品牌房企也充分緊抓節(jié)點(diǎn)機(jī)會(huì)，帶領(lǐng)旗下項(xiàng)目開(kāi)展大型優(yōu)惠促銷活動(dòng)，例如，萬(wàn)科就已官宣旗下6個(gè)住宅項(xiàng)目推出無(wú)憂購(gòu)房節(jié)。

可以預(yù)見(jiàn)，盡管市場(chǎng)仍在低迷中探索，銷售下行壓力仍然較大，但部分城市在經(jīng)過(guò)政策調(diào)整、供應(yīng)釋放后，市場(chǎng)成交同比跌幅出現(xiàn)收窄，市場(chǎng)信心出現(xiàn)進(jìn)一步回升的契機(jī)。

文/南方日?qǐng)?bào)記者華聲宇 葉潔純

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