房地產(chǎn)市場(chǎng)等待“探底回升”

來(lái)源：南方日?qǐng)?bào) 時(shí)間：2022-04-22 15:46:23

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局本周一公布的數(shù)據(jù)，今年1—3月，國(guó)內(nèi)商品房銷售面積31046萬(wàn)平方米，同比下降13.8%，商品房銷售額29655億元，下降22.7%，住宅的銷售面積和銷售額分別下降18.6%和25.6%。盡管一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房屋施工面積同比仍有微增，但統(tǒng)計(jì)局同期公布的國(guó)房景氣指數(shù)進(jìn)一步下探至96.66，是自2016年初以來(lái)的最低值。

受經(jīng)濟(jì)下行壓力、疫情影響、房企資金問(wèn)題等多重因素的作用，去年下半年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)下行走勢(shì)。部分城市在經(jīng)過(guò)政策調(diào)整、供應(yīng)釋放后，市場(chǎng)成交同比跌幅收窄，市場(chǎng)信心也出現(xiàn)進(jìn)一步回升的契機(jī)。

銷售持續(xù)承壓

部分城市呈現(xiàn)回暖特征

在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售數(shù)據(jù)公布之前，部分房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)就已經(jīng)對(duì)一季度樓市給予了相對(duì)低迷的判斷。

中國(guó)指數(shù)研究院在關(guān)于“一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)”的報(bào)告中指出，其監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)100城新建商品住宅月均成交面積約3075萬(wàn)平方米，同比下降38.4%，與2019—2021年同期均值相比下降16.4%，較2019年同期下降14.6%。各月成交面積同比降幅均超三成，其中2月恰逢春節(jié)假期，3月疫情反復(fù)下購(gòu)房者置業(yè)情緒未明顯好轉(zhuǎn)，樓市“小陽(yáng)春”未現(xiàn)，市場(chǎng)情緒也整體偏低。

二手住宅方面，一季度中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的15個(gè)代表城市二手住宅累計(jì)成交面積為1831萬(wàn)平方米，同比下降46.8%，較2019—2021同期均值下降14.6%。具體來(lái)看，多城市延續(xù)2021年末低溫態(tài)勢(shì)，疊加疫情反復(fù)影響，一季度成交活躍度不足。上海、深圳、杭州、青島、合肥一季度二手住宅成交面積同比降幅均在五成以上，重慶、武漢成交面積同比下降在一成左右。

從價(jià)格方面看，中國(guó)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.06%，較2021年同期收窄0.71個(gè)百分點(diǎn)，較2021年四季度擴(kuò)大0.03個(gè)百分點(diǎn)。百城二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.18%，較2021年同期收窄0.87個(gè)百分點(diǎn)，較2021年四季度由跌轉(zhuǎn)漲。從整體特征看，2月新建住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，但3月受多地疫情反復(fù)影響，因而呈現(xiàn)出微漲的橫盤態(tài)勢(shì)。

不同的城市，面臨著不同的局面。

克而瑞研究中心在一季度中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)與展望中指出，今年前2月，一線城市商品住宅成交面積485萬(wàn)平方米，同比下降30%，前兩個(gè)月的月均成交面積較2021年四季度下降25%，而受到供應(yīng)顯著縮量影響，4個(gè)一線城市中僅上海前2月成交規(guī)模同比微增1%。但克而瑞監(jiān)測(cè)的29個(gè)二線和100個(gè)三、四線城市的前2月成交分別同比下降39%和46%。

盡管仍然承壓，但今年3月份，部分城市已經(jīng)呈現(xiàn)出一定的回暖態(tài)勢(shì)。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)二、三線城市從3月開(kāi)始成交回暖，26個(gè)監(jiān)測(cè)城市預(yù)計(jì)整體成交1481萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)達(dá)56%，值得一提的是北京、廣州和深圳三個(gè)一線城市，隨著新增供應(yīng)入市成交開(kāi)始放量，環(huán)比漲幅分別為57%、27%和18%。西安、鄭州、成都和南京一季度累計(jì)同比降幅已收窄至20%。

政策密集調(diào)整

因城施策產(chǎn)生托底作用

面對(duì)市場(chǎng)局勢(shì)，樓市調(diào)控政策開(kāi)啟了調(diào)整的步伐。

今年一季度，中央多部委曾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)聲，1月17日，國(guó)家發(fā)改委提出促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。在2022年的政府工作報(bào)告中，特別強(qiáng)調(diào)了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

就在本周二，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的，因城施策落實(shí)好差別化住房信貸政策，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求。

而從各地來(lái)看，不少城市選擇對(duì)公積金貸款、首付比例、房貸利率、限購(gòu)限售范圍等方面入手，這也體現(xiàn)因地制宜、因城施策的調(diào)控思維。

據(jù)天風(fēng)證券一份不完全統(tǒng)計(jì)顯示，從2021年10月至今，西安、溫州等27座城市在限貸、限購(gòu)、限售、限價(jià)上進(jìn)行政策調(diào)整，且多城下調(diào)首套和二套房貸款利率。絕大多數(shù)調(diào)整政策都發(fā)生在2月后。

天風(fēng)證券在研報(bào)中進(jìn)一步指出，其中15個(gè)政策調(diào)整城市，新房銷售面積由1月同比下降45%收窄至3月的同比下降32%。而同期的二線城市和全國(guó)范圍，這一指標(biāo)的同比跌幅有所擴(kuò)大。這意味著政策調(diào)整后，這15個(gè)城市的整體改善幅度要好于其他城市的水平。雖然樣本城市整體基本面依然偏弱，但是新房銷售量?jī)r(jià)指標(biāo)增速的邊際改善，表明地方因城施策依然有一定的托底作用。

中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告認(rèn)為，短期來(lái)看，各地或繼續(xù)加大需求端政策優(yōu)化調(diào)整力度，隨著政策逐漸顯效，市場(chǎng)情緒有望逐漸好轉(zhuǎn)，但市場(chǎng)的恢復(fù)節(jié)奏仍依賴于疫情的防控效果。當(dāng)前個(gè)別熱點(diǎn)城市市場(chǎng)活躍度有所提升，但多數(shù)城市市場(chǎng)調(diào)整壓力仍較大，市場(chǎng)信心的修復(fù)仍需時(shí)間，疊加高基數(shù)影響，預(yù)計(jì)全國(guó)商品房銷售規(guī)模同比降幅仍將維持高位。

“熱點(diǎn)城市政策調(diào)整必須將房住不炒和促消費(fèi)、促穩(wěn)定結(jié)合起來(lái)，”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，對(duì)于樓市政策的調(diào)整，應(yīng)當(dāng)精準(zhǔn)研判?！斑x擇哪個(gè)區(qū)域該調(diào)整，怎么調(diào)整，穩(wěn)妥起見(jiàn)，為后面留足空間，一股兒腦地退出可能會(huì)造成市場(chǎng)大起大落?！?/p>

4月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉就2022年一季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況答問(wèn)時(shí)指出，盡管當(dāng)前房地產(chǎn)銷售在下降，但是也要看到，隨著多地適度放開(kāi)限購(gòu)限售，降低公積金使用門檻，加快購(gòu)房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積降幅有所收窄。

“各地堅(jiān)持‘房住不炒’，持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，積極滿足合理住房需求，全國(guó)商品房銷售下行的態(tài)勢(shì)可能得到緩解；隨著長(zhǎng)租房市場(chǎng)不斷完善，保障房建設(shè)加快推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步趨穩(wěn)。”付凌暉說(shuō)。

文/南方日?qǐng)?bào)記者葛政涵

關(guān)鍵詞：同比下降成交面積房地產(chǎn)市場(chǎng)

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