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解碼佛山甲級(jí)寫(xiě)字樓：未來(lái)三年新供給超64萬(wàn)㎡，千燈湖租金最高

來(lái)源：南方日?qǐng)?bào) 時(shí)間：2022-04-18 09:28:10

產(chǎn)業(yè)升級(jí)和總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展推升了寫(xiě)字樓市場(chǎng)關(guān)注度。4月13日，房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢(xún)顧問(wèn)公司戴德梁行發(fā)布了《佛山-灣區(qū)戰(zhàn)略下的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)》研究報(bào)告，解剖佛山寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

截至去年四季度，佛山甲級(jí)寫(xiě)字樓存量規(guī)模達(dá)到176.5萬(wàn)平方米，空置率32.2%，較之上年同期下降5.7個(gè)百分點(diǎn)，租金每月61.8元/平方米。未來(lái)三年，全市還將有超過(guò)64.2萬(wàn)平方米新增供應(yīng)投入市場(chǎng)，其中千燈湖商務(wù)區(qū)占34.4%，佛山新城占52.8%。而就目前來(lái)說(shuō)，月租單價(jià)最高的仍然是千燈湖。

供求關(guān)系改善

空置率同比下降5.7個(gè)百分點(diǎn)

在廣佛同城不斷深入以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的雙重機(jī)遇帶動(dòng)下，佛山寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。2021年佛山甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)2個(gè)新增供應(yīng)項(xiàng)目，分別是寶能金融大廈和中盈盛達(dá)國(guó)際金融中心，共釋放了11.1萬(wàn)平方米的可租賃面積。

截至2021年第四季度，佛山全市甲級(jí)寫(xiě)字樓存量規(guī)模達(dá)到176.5萬(wàn)平方米，市場(chǎng)空置率為32.2%，與上年同期相比下降5.7個(gè)百分點(diǎn)。平均租金則微跌0.9%至每月每平方米61.8元。

2021年主要城市租金及空置率分布情況。來(lái)源于戴德梁行

租賃成交帶動(dòng)空置率下降，背后是供求關(guān)系的改變。佛山寫(xiě)字樓供給高峰期在2018年，但由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)長(zhǎng)期以來(lái)以制造業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)需求大多以工業(yè)園區(qū)為載體，高端服務(wù)業(yè)發(fā)展較慢，導(dǎo)致在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的同時(shí)佛山甲級(jí)寫(xiě)字樓辦公需求卻增長(zhǎng)緩慢，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供大于求的特點(diǎn)。

近幾年情況有所改觀(guān)。2021年，佛山甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量超過(guò)新增供應(yīng)，達(dá)到16.9萬(wàn)平方米規(guī)模，同比增長(zhǎng)28.9%，其中大多來(lái)自季華路商務(wù)區(qū)、千燈湖商務(wù)區(qū)，可以看出，配套更完善的成熟商務(wù)區(qū)仍是多數(shù)企業(yè)落戶(hù)的首選。

在租戶(hù)結(jié)構(gòu)上，金融業(yè)始終作為需求主力支撐佛山甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展，TMT、房地產(chǎn)、建筑業(yè)、制造業(yè)的需求都表現(xiàn)出不同程度的上升。

佛山甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量及供應(yīng)量走勢(shì)。來(lái)源于戴德梁行

戴德梁行華南區(qū)研究部主管張曉端表示，過(guò)去，佛山的寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求以房地產(chǎn)、建筑、泛家居類(lèi)實(shí)業(yè)企業(yè)為主，近年來(lái)，佛山市積極招商引資，特別是金融業(yè)方面成效顯著，吸引多家知名機(jī)構(gòu)并落成包括友邦金融中心、匯豐環(huán)球營(yíng)運(yùn)中心、中科沃土基金等在內(nèi)的多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

“盡管和一線(xiàn)城市及全國(guó)主要省會(huì)城市相比，佛山市場(chǎng)仍需時(shí)間進(jìn)行培育，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，高端服務(wù)業(yè)規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大，加之優(yōu)質(zhì)企業(yè)的持續(xù)進(jìn)駐，將為后市發(fā)展帶來(lái)積極信號(hào)?！睆垥远苏J(rèn)為。

規(guī)模將攀新高

千燈湖、佛山新城“唱主角”

未來(lái)三年，佛山還將有超過(guò)64.2萬(wàn)平方米的新增甲級(jí)寫(xiě)字樓入市，屆時(shí)全市總存量將被推高至240.7萬(wàn)平方米。

區(qū)域市場(chǎng)規(guī)模和格局將發(fā)生變化。截至去年四季度，千燈湖商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓存量占到全市總存量的47.6%，是目前寫(xiě)字樓存量最大的商務(wù)區(qū)；季華路商務(wù)區(qū)存量以29.8%占比緊追其后；佛山新城商務(wù)區(qū)和祖廟商業(yè)區(qū)分別占到全市總存量的18.8%和3.9%。

但今后，佛山新城將成為繼千燈湖之后，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)的又一主力區(qū)域。

未來(lái)三年，燈湖商務(wù)區(qū)預(yù)計(jì)新增22.1萬(wàn)平方米，占全市未來(lái)三年新增供應(yīng)總量的34.4%。而佛山新城商務(wù)區(qū)則重點(diǎn)引進(jìn)和培育高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的企業(yè)總部和研發(fā)總部，預(yù)計(jì)將在未來(lái)三年提供超過(guò)33.9萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，占全市供應(yīng)總體量的 52.8%。

佛山市核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓現(xiàn)有存量熱力圖。來(lái)源于戴德梁行

預(yù)計(jì)至2024年佛山甲級(jí)寫(xiě)字樓分布熱力圖。來(lái)源于戴德梁行

具體而言，千燈湖將迎來(lái)萬(wàn)科IFC國(guó)際金融中心、京華廣場(chǎng)；而佛山新城將有保利集成金融中心、企業(yè)家大廈、宗德服務(wù)中心、佛山國(guó)際金融中心。

佛山市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)三年主要新增供應(yīng)分布。注：恒大蘇寧廣場(chǎng)已改名“佛山國(guó)際金融中心”。

租金有漲有跌

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型將激活寫(xiě)字樓市場(chǎng)

與2021年上半年相比，祖廟商務(wù)區(qū)和佛山新城商務(wù)區(qū)半年度內(nèi)平均租金分別下降-2.8%和-2.0%。其中，祖廟商務(wù)區(qū)發(fā)展較早，片區(qū)內(nèi)物業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，如何提高寫(xiě)字樓的競(jìng)爭(zhēng)力是其面臨的重要考驗(yàn)。

佛山新城商務(wù)區(qū)由于新項(xiàng)目逐漸竣工并投入市場(chǎng)使用，多數(shù)業(yè)主為應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境先后采取降價(jià)策略。

另一方面，千燈湖商務(wù)區(qū)和季華路商務(wù)區(qū)則表現(xiàn)穩(wěn)健，與上半年相比平均租金分別上升2.8%和0.4%，是2021年佛山甲級(jí)寫(xiě)字樓租金水平最高的兩個(gè)區(qū)域。

誰(shuí)在支撐佛山寫(xiě)字樓市場(chǎng)？戴德梁行研究顯示，由于佛山經(jīng)濟(jì)中濃厚的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)色彩，來(lái)自?xún)?nèi)資企業(yè)的需求始終是佛山甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)主要支撐。2021年，全市內(nèi)資企業(yè)租賃面積約占到全市租賃成交總量的98.0%。

戴德梁行廣州公司總經(jīng)理羅進(jìn)良表示，短期來(lái)看，佛山甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金與空置率必將持續(xù)承壓，但結(jié)合佛山積極融入大灣區(qū)發(fā)展、承接更多產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好的背景，當(dāng)前較低的租金成本對(duì)于成長(zhǎng)中的企業(yè)更具吸引力，也能為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)下的多元需求提供發(fā)展載體，是企業(yè)布局和升級(jí)搬遷的優(yōu)選。

文/南方日?qǐng)?bào)記者華聲宇葉潔純

關(guān)鍵詞：萬(wàn)平方米未來(lái)三年新城商務(wù)

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