中國房價為什么貴？現(xiàn)在房子是過剩還是不足？

來源：秦朔朋友圈時間：2022-03-04 12:14:21

某些打拍子喊口號式的歌曲之所以得以流行，并非因曲子多流暢優(yōu)美，而是匹配了公眾如此這般的音樂審美。同樣地，一些中國經(jīng)濟和樓市問題的段子手式解讀，也并非其含有多少邏輯和理性，而在于迎合了廣泛的牢騷情緒。

2017年3月，以“房住不炒”為核心，展開了建立樓市長效調(diào)控機制的持續(xù)治理;2021年下半年，中國樓市調(diào)整明顯加速。

以此短文，我們用盡量淺白的方式，直面三個常識問題：

一是中國房價為什么貴?

二是現(xiàn)在房子是過剩還是不足?

三是地產(chǎn)是否構成金融泡沫?

房價為什么高?

大多數(shù)國家可能都苦惱于高房價，中國也不例外。但中國高房價的根源有其特殊性，即房價的含稅費率非常高，至少在50%以上，如果70個大中城市的商品住宅價格在1萬元/平米，則其中至少5000元是地價及各項稅費。剩下的一半才是建安、配套、財務成本和開發(fā)商利潤。

中國GDP的含稅費率略高于20%，通過GDP含稅費率可觀察到地方GDP的摻水程度，地方政府GDP含稅費率越低，其GDP摻水越厲害。煙草專賣等的含稅費率最高，據(jù)說2000多元一瓶的白酒，其酒體及包裝物成本不到百元，余下的都是巨額稅費和企業(yè)利潤。高房價根源在于高稅費，把房屋做成類煙草產(chǎn)品了。

那么，為何房價的含稅費率如此之高?

這可追溯至28年前的分稅制改革，地方和中央財權事權框架的重塑，一度使地方幾乎失去了主體稅種，2003年之后逐漸推開的土地招拍掛制度，極大程度地補充了地方財力，甚至漸有“土地財政”的戲稱。

2003年至今，地方財政累計約210萬億元的支出中，約1/3依賴和房地產(chǎn)相關的稅費，可用地方財力對土地稅費的依賴度則更高。換句話說，脫離了土地財政，很難想象地方政府在過去十多年能支撐下來。

因此，中國高房價根源在于高稅費率，高稅費率的根源在于土地財政。脫離了土地財政，地方政府很難有足夠財力去支撐基建配套投資和產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資。

如果要再努力探尋高房價的其他因素，或許可歸結為居民的高儲蓄率。同樣兩個月薪萬元的年輕人，每月積攢3000元的節(jié)儉者，顯然比每月存不下錢的“月光族”，能更快地接近獲得“房奴”資格的門檻。

這些年輕人在購房時能不能得到父母的資助也很關鍵?？蓱z中國父母和孩子，他們以不及歐美1/5的收入，創(chuàng)造了逾30%的儲蓄率。而西方家庭儲蓄率通常低于10%，父母也幾乎絕少資助子女購房。

從這層意義上說，不寬裕的國人以家庭組團式的節(jié)儉，托舉了中國房價。

現(xiàn)在看來，房地產(chǎn)開發(fā)已高度內(nèi)卷化，開發(fā)銷售毛利潤率已降至15%-20%，開發(fā)商也從中國富豪榜退潮多年。近年來就業(yè)和收入的艱難使居民儲蓄率銳降，“五個錢包”盡顯囊中羞澀，水落石出的是，高房價直指高含稅費率，并暴露土地財政難以為繼的尷尬，解鈴還需系鈴人吧。

房子究竟夠不夠?

有數(shù)據(jù)告訴你說，中國城鎮(zhèn)居民人均居住面積約40平米，如此三口人大多住在寬綽的120平米之家了?數(shù)據(jù)與常識不符。有學人在開發(fā)商供職時，以諸多研究反復證明房子不夠，離職了即改口稱房子已普遍過剩。此一時彼一時的風向轉得讓人無所適從。

房子夠不夠，并不復雜，看三個因素。

第一個因素是，2000年以來，中國人口從12.6億增至14億以上，凈增1.5億人。

第二個因素是，20年以來，城鎮(zhèn)人口增逾5億人，我們經(jīng)歷了一波城市化城鎮(zhèn)化的狂飆。

第三個因素是，2003年之前建成的老破小房屋，確實絕大部分已不適宜居住。如果你用心在城市逛一逛，不難發(fā)現(xiàn)，大部分城市會有老舊城區(qū)、老破建筑、邊緣化地帶中老居民構成的“昨日之城”，許多建筑已成危房，或接近建筑壽命。走在這些黑燈瞎火、人氣衰敗的廢墟之地，我常常心懷悲涼，城市繁華的新中心已在遠方，老舊城區(qū)的拆遷改造太過昂貴復雜，甚至連打工仔都不會租住在此。這些曾裝下了約5億城鎮(zhèn)居民的老舊建筑，至少有一半以上已不適合人居。

以上三項相加即9億人，這些人至少需要3億套住宅。

滿打滿算地，開發(fā)商累計提供了約2億套商品住宅，另外就是棚改和保障房，合計住宅供應總量約2.7億套。房子夠不夠，不同人出于不同認知和目的，會給出千差萬別的結論。我以為房屋供求總量緊平衡，結構有失衡。一二線仍然不夠，四五線甚至更下沉則越寬松甚至局部過剩。

令人啼笑皆非的一個故事，就是7套房子論。該說法聲稱，等爺奶公婆輩、父母輩離世之后，現(xiàn)在的孩子們將戶均擁有7套房子。解構一下，假設爺奶輩75歲，父母輩50歲，年輕人20多歲，“7套房論”的意思，其實就是25年后爺奶輩盡皆離開，留下4套房;50年后父母輩盡皆離開，再留下2套房，加上孩子已有的1套，7套!這無非是說，25年內(nèi)中國喪失4/7的人口。26～50年內(nèi)再喪失2/7的人口，最終50年后中國僅剩2億人口;也無非是在說建筑不老，50年也不成垃圾。中國房子夠不夠，千人千說，但“7套房論”可能太過拉低靈長類思維下限了。

樓市釀成金融泡沫?

許多熱議指出，中國房地產(chǎn)可能要挾了中國經(jīng)濟，可能釀成中國金融的系統(tǒng)性風險?？紤]到建筑建材、開發(fā)物管、家居家裝等從業(yè)人員近7000萬人，考慮到房地產(chǎn)及其相關產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻率，無疑房地產(chǎn)將很大程度上影響經(jīng)濟增長。而房地產(chǎn)和金融穩(wěn)定，則更引人注目。

但此事本質(zhì)上也沒有那么復雜。

我們可以將涉房融資分為對購房者的融資，和對開發(fā)/建筑等企業(yè)的融資兩大塊。中國購房者是很弱勢的，能不能有資格購房，能不能申請到貸款，能不能搖號選上中意的房子，都是聽天由命的事情，將來要不要繳房地產(chǎn)稅，也未可知。

許多人覺得節(jié)衣縮食為買房，委屈，其實全球皆如此，月薪買表，年薪買車，終身辛勞買房。目前中國家庭欠銀行約70萬億，人均5萬元，不可謂不沉重。但其中房貸約40萬億，增長溫和;另外17萬億和13萬億為個體工商戶貸款和消費貸款，恰恰是后兩項在近三四年增長迅捷。

目前中國首套房首付比率不會比30%低，其余購房實際首付比率不會比50%低，以每年發(fā)放的按揭貸款加公積金，除以年內(nèi)成交的新房和二手房，中國購房者的杠桿很難超過50%。

這折射出在中國做“房奴”的門檻何其高，非極端情況下銀行承擔的斷供風險并不大。富人理財、窮人借貸、中產(chǎn)供房，似乎是三大剛需。

那么借給開發(fā)商、涉房相關產(chǎn)業(yè)的貸款或融資有沒有風險?有的。但并沒有傳說得那么險惡。

一是房地產(chǎn)開發(fā)是講究周轉率的，以商品房年銷售額的1.5～2倍去估算涉房實際融資余額，可能更接近真相。

二是地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債結構相對簡單，尤其是土地儲備和在建項目占資產(chǎn)端主角，加之苛嚴的賬戶管理，開發(fā)商容易被金融機構拿捏。

三是對開發(fā)商壓降杠桿，人人喊打敢打也已多年。如果不走“五龍治水”的合成謬誤之路，地產(chǎn)金融避免成為灰犀牛風險的機會是比較大的。

一些知名企業(yè)家不斷說，中國經(jīng)濟不能再走修橋鋪路蓋房子、喝酒吃藥拼教培的老路了!要高新科技不斷創(chuàng)新。確是良苦用心。事實則是，即便歐美，也是居民衣食住行的傳統(tǒng)消費、各類造城鋪路的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，挑起了GDP增長80%～85%的大梁，產(chǎn)業(yè)轉型創(chuàng)新終究總是少數(shù)企業(yè)、企業(yè)家和優(yōu)秀人才的選項，并且是要承受時間和市場煎熬的未卜選項，而難以成為普羅大眾的選項。

樓市是否要挾了經(jīng)濟，釀成了系統(tǒng)性風險，終究是個能否理性地給房地產(chǎn)一條生路的事在人為的事情。

為什么我們不愿意直面樓市的一些常識?也許就在于有意無意地淡化甚至回避問題，尋找一些為自己開脫痛苦的簡單借口。近年中國樓市讓人悲催，很大程度上是中產(chǎn)們職場內(nèi)卷、掙錢艱難、就業(yè)不易所致。房價持續(xù)上漲讓人痛苦，并不意味著房價下跌就能讓人愉悅，房價普跌甚至可能造成更大痛苦、更多難以預知的社會問題。

力避政策和市場或黑或白的極端化，尋求樓市的良性循環(huán)和健康發(fā)展之最優(yōu)之策，已日益迫切。

作者為民生加銀基金首席經(jīng)濟學家。

關鍵詞：中國樓市明顯加速中國房價金融泡沫