住建部近日印發(fā)《建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，規(guī)劃提出，按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)“十三五”規(guī)劃綱要的目標(biāo)要求，到2020年，城鎮(zhèn)新建民用建筑全部達(dá)到節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求。城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑比重達(dá)到50%，新開(kāi)工全裝修成品住宅面積達(dá)到30%，綠色建材應(yīng)用比例達(dá)到40%。

住建部發(fā)文“告別毛坯房”

5月4日，中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)發(fā)布《建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》。該《規(guī)劃》涵蓋工程勘察設(shè)計(jì)、建筑施工、建設(shè)監(jiān)理 、工程造價(jià)等行業(yè)以及政府對(duì)建筑市場(chǎng)、工程質(zhì)量安全、工程標(biāo)準(zhǔn)定額、建筑節(jié)能與技術(shù)進(jìn)步等方面的監(jiān)督管理工作。

《規(guī)劃》確定了建筑節(jié)能及綠色建筑發(fā)展的目標(biāo)，提出城鎮(zhèn)新建民用建筑全部達(dá)到節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求 ，能效水平比2015年提升20%。到2020年，城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑比重達(dá)到 50%，新開(kāi)工全裝修成品住宅面積達(dá)到30%，綠色建材應(yīng)用比例達(dá)到40%。 裝配式建筑面積占新建建筑面積比例達(dá)到15%?！兑?guī)劃》還制定了推動(dòng)建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展任務(wù)，其中關(guān)鍵就是要推廣智能和裝配式建筑。

裝配式建筑是指用預(yù)制部品部件在工地現(xiàn)場(chǎng)裝配而成的建筑，主要包括裝配式混凝土建筑、鋼結(jié)構(gòu)建筑和現(xiàn)代木結(jié)構(gòu)建筑。通俗的說(shuō)，就是十多層的高層建筑只需要像搭積木一樣拼裝起來(lái)。這種建筑的優(yōu)點(diǎn)是建造速度快，受氣候條件制約小，節(jié)約資源能源，減少施工污染，節(jié)約勞動(dòng)力并且可以提高建筑質(zhì)量。而“全裝修”可以說(shuō)是裝配式建筑發(fā)展的終極目標(biāo)。

《規(guī)劃》明確要加大政策支持力度，明確重點(diǎn)應(yīng)用領(lǐng)域，建立與裝配式建筑相適應(yīng)的工程建設(shè)管理制度 。 鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行工廠化制造、裝配化施工、減少建筑垃圾，促進(jìn)建筑垃圾資源化利用。建設(shè)裝配式建筑產(chǎn)業(yè)基地，推動(dòng)裝配式混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)和現(xiàn)代木結(jié)構(gòu)發(fā)展。大力發(fā)展鋼結(jié) 構(gòu)建筑，引導(dǎo)新建公共建筑優(yōu)先采用鋼結(jié)構(gòu)，積極穩(wěn)妥推廣鋼結(jié)構(gòu)住宅。在具備條件的地方，倡導(dǎo)發(fā)展現(xiàn)代木結(jié)構(gòu) ，鼓勵(lì)景區(qū)、農(nóng)村建筑推廣采用現(xiàn)代木結(jié)構(gòu)。在新建建筑和既有建筑改造中推廣普及智能化應(yīng)用，完善智能化系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)機(jī)制，逐步推廣智能建筑。

至2015年，中國(guó)全社會(huì)建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值46547億元，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的6.79%;建筑業(yè)從業(yè)人員達(dá)5093.7萬(wàn)人，占全國(guó)從業(yè)人員的6.58%。建筑業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位繼續(xù)增強(qiáng)。

但中國(guó)建筑業(yè)仍然大而不強(qiáng)，監(jiān)管體制機(jī)制不健全、工程建設(shè)組織方式落后、建筑設(shè)計(jì)水平有待提高、質(zhì)量安全事故時(shí)有發(fā)生、市場(chǎng)違法違規(guī)行為較多、企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)、工人技能素質(zhì)偏低等問(wèn)題較為突出。

《規(guī)劃》的出臺(tái)是為貫徹落實(shí)今年2月24日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)[2017]19號(hào))。

其中在推廣智能和裝配式建筑方面，《意見(jiàn)》明確，堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、工廠化生產(chǎn)、裝配化施工、一體化裝修、信息化管理、智能化應(yīng)用，推動(dòng)建造方式創(chuàng)新，大力發(fā)展裝配式混凝土和鋼結(jié)構(gòu)建筑，在具備條件的地方倡導(dǎo)發(fā)展現(xiàn)代木結(jié)構(gòu)建筑，不斷提高裝配式建筑在新建建筑中的比例。力爭(zhēng)用10年左右的時(shí)間，使裝配式建筑占新建建筑面積的比例達(dá)到30%。在新建建筑和既有建筑改造中推廣普及智能化應(yīng)用，完善智能化系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)建筑舒適安全、節(jié)能高效。

各地全裝修政策解讀

浙江政策最鼓勵(lì)定制精裝

浙江省《關(guān)于加快推進(jìn)住宅全裝修工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出實(shí)施菜單式裝修。要求住宅全裝修要實(shí)行菜單式裝修和個(gè)性化服務(wù)相結(jié)合。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)每個(gè)戶型提供3套以上裝修設(shè)計(jì)方案，每套裝修設(shè)計(jì)方案均應(yīng)提供可供選擇的符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的材料設(shè)備菜單;對(duì)購(gòu)房者符合法律法規(guī)和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)性化需求，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)相應(yīng)調(diào)整裝修設(shè)計(jì)，并在主體工程驗(yàn)收前，完成裝修設(shè)計(jì)方案調(diào)整和菜單選擇。

《指導(dǎo)意見(jiàn)》還明確指出交付后不能“大改”，具體是指建設(shè)單位按購(gòu)房者選定菜單或優(yōu)化的裝修設(shè)計(jì)方案實(shí)施裝修，并以成品住宅交付;交付后，購(gòu)房者不得擅自拆除和破壞相關(guān)裝修設(shè)施，不得損壞承重墻體、受力鋼筋和拆改水、暖、電、燃?xì)?、通信等配套設(shè)施。

浙江省全裝修政策明確指出要實(shí)行菜單式裝修和個(gè)性化服務(wù)相結(jié)合，且交付后不能大改。這就要求裝修的品質(zhì)不能過(guò)低(太低必然會(huì)改)，且不能實(shí)施開(kāi)發(fā)商總包的“千家一面”式的精裝修。這是對(duì)定制精裝最明確的政策鼓勵(lì)，兼具個(gè)性化和實(shí)用性的定制精裝必然在浙江市場(chǎng)大有作為。

山東政策最有利于裝飾企業(yè)

《山東省房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)施方案》明確指出2017年山東省設(shè)區(qū)城市新建高層住宅實(shí)行全裝修，2018年新建高層、小高層住宅淘汰毛坯房。對(duì)全裝修商品住宅，在銷售時(shí)實(shí)行毛坯房和裝修分別計(jì)價(jià)，分別開(kāi)發(fā)票，分別納稅。

這項(xiàng)政策很明顯的在鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商與裝飾企業(yè)合作，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)毛坯交房，裝修企業(yè)負(fù)責(zé)精裝交付。表面上看是為了解決精裝修的售后保障問(wèn)題，實(shí)際上也從某些方面鼓勵(lì)了定制精裝的發(fā)展。

海南政策刻不容緩

2016年12月7日海南省人民政府發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)落實(shí)“兩個(gè)暫停”政策進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的通知》，要求從2017年7月1日起，各市縣商品住宅項(xiàng)目要全部實(shí)行全裝修。

海南省的全裝修政策簡(jiǎn)單扼要，但是卻要了一些開(kāi)發(fā)商的命。據(jù)悉目前海南省精裝交付的住宅占比并不高，若要在半年時(shí)間里全部實(shí)現(xiàn)全裝修，那么目前在建項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商可真要馬不停蹄的出一份全裝修方案了，不知道現(xiàn)在開(kāi)始策劃和設(shè)計(jì)，會(huì)不會(huì)拖慢推盤進(jìn)度。

河南選擇先在鄭州試點(diǎn)

河南省委、省政府在2016年年初印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的意見(jiàn)》，規(guī)定到2020年全省新建商品住宅基本實(shí)現(xiàn)無(wú)毛坯房。鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)、鄭東新區(qū)從2016年起，新開(kāi)工商品住宅全部執(zhí)行成品房標(biāo)準(zhǔn)。

河南省出臺(tái)的全裝修政策給了自己一個(gè)試錯(cuò)和糾正的緩沖時(shí)間，先拿航空港區(qū)和鄭東新區(qū)兩個(gè)區(qū)域試點(diǎn)，預(yù)計(jì)將來(lái)會(huì)出臺(tái)更加詳細(xì)的全裝修政策文件，先實(shí)現(xiàn)軟著陸，再謀求規(guī)范化。

四川省要求完善標(biāo)準(zhǔn)體系

四川省人民政府《關(guān)于推進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》指出，到2020年，全省基本形成適應(yīng)建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的市場(chǎng)機(jī)制和發(fā)展環(huán)境，在房屋、橋梁、水利、鐵路等建設(shè)中積極推進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。裝配率達(dá)到30%以上的建筑，占新建建筑的比例達(dá)到30%;新建住宅全裝修達(dá)到50%。

完善標(biāo)準(zhǔn)體系。住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳要會(huì)同相關(guān)單位廣泛吸收國(guó)內(nèi)外先進(jìn)研究成果，結(jié)合四川省現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)體系和抗震設(shè)防、綠色節(jié)能等要求，加快制訂和完善裝配式建筑設(shè)計(jì)、部品構(gòu)件生產(chǎn)、裝配式施工、裝飾裝修、質(zhì)量檢驗(yàn)、工程驗(yàn)收和評(píng)價(jià)認(rèn)定等地方標(biāo)準(zhǔn)，修訂計(jì)價(jià)定額、用工定額。建立部品構(gòu)件與建筑結(jié)構(gòu)相統(tǒng)一的模數(shù)協(xié)調(diào)系統(tǒng)，研發(fā)相配套的計(jì)算軟件，實(shí)現(xiàn)建筑部品的標(biāo)準(zhǔn)化和通用化，盡快形成先進(jìn)適用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系。

江蘇省政策實(shí)施節(jié)奏較慢

早在2014年，江蘇省人民政府辦公廳就發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)綠色建筑和建筑工業(yè)化發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，指出到2025年年末，建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化建造方式成為主要建造方式。全省建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化施工的建筑面積占同期新開(kāi)工建筑面積的比例、新建建筑裝配化率達(dá)到50%以上，裝飾裝修裝配化率達(dá)到60%以上，新建成品住房比例達(dá)到50%以上，科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率達(dá)到60%以上。與2015年全省平均水平相比，工程建設(shè)總體施工周期縮短1/3以上，施工機(jī)械裝備率、建筑業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率、建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化建造方式對(duì)全社會(huì)降低施工揚(yáng)塵貢獻(xiàn)率分別提高1倍。

江蘇省全裝修政策發(fā)布可謂很早，甚至早于北京等率先實(shí)施全裝修政策的地區(qū)，但是其執(zhí)行時(shí)間規(guī)定的過(guò)于久遠(yuǎn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，到2020年，出臺(tái)全裝修政策的省(市)將達(dá)到25個(gè)。想必到2025年，目前尚未出臺(tái)全裝修政策的許多省市，都將超越江蘇省，提前實(shí)現(xiàn)全裝修。江蘇省的節(jié)奏實(shí)在是太慢了。

從上述政策條文中我們可以看出，地方政府提倡的“菜單式裝修與個(gè)性化服務(wù)相結(jié)合”、“毛坯房和精裝修分別計(jì)價(jià)”其實(shí)都是定制精裝相比于傳統(tǒng)精裝交付的優(yōu)勢(shì)所在。定制精裝既能實(shí)現(xiàn)政府要求的精裝交付、又能滿足客戶的個(gè)性化需求、還能實(shí)現(xiàn)裝修合同另簽以保證售后服務(wù)質(zhì)量。也可以說(shuō)，定制精裝就是為全裝修時(shí)代專門定制的產(chǎn)品，它適應(yīng)全裝修時(shí)代的市場(chǎng)需求。

隨著地方政府全裝修政策陸續(xù)出臺(tái)，定制精裝的主戰(zhàn)場(chǎng)已經(jīng)非常明確，2016年鄭州兩區(qū)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全裝修交付，2017年浙江、上海、山東、海南全裝修。

全裝修是大勢(shì)所趨

長(zhǎng)期以來(lái)，毛坯房在裝修時(shí)存在諸多問(wèn)題一直受人詬病：比如，重復(fù)裝修帶來(lái)的資源極大浪費(fèi);比如，裝修過(guò)程中敲墻挖洞，對(duì)建筑安全帶來(lái)嚴(yán)重隱患;再比如，裝修過(guò)程冗長(zhǎng)，既污染了小區(qū)環(huán)境，也影響鄰里關(guān)系。

實(shí)際上，早在2002年，住建部便發(fā)布了《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》以及配套的《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術(shù)要點(diǎn)》;2008年，又發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》，要求各地要制定出臺(tái)相關(guān)扶持政策，逐步達(dá)到取消毛坯房、直接向消費(fèi)者提供全裝修成品房的目標(biāo);2010年建筑業(yè)“十二五”規(guī)劃，更是從宏觀政策上對(duì)新建保障性住房和商品住宅菜單式全裝修交房進(jìn)行鼓勵(lì)和推動(dòng)。

對(duì)于政策的實(shí)施，房地產(chǎn)反應(yīng)不一。大型標(biāo)桿企業(yè)，比如萬(wàn)科、中海、恒大、龍湖、綠城等一直就有精裝修的產(chǎn)品和部門，在精裝修的項(xiàng)目管理、設(shè)計(jì)施工等方面建立了標(biāo)準(zhǔn)化的體系和方法，對(duì)精裝修的采購(gòu)和供應(yīng)商管理也非常成熟。所以這些政策的出臺(tái)是大大利好大型房企，比如萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石就曾表示：萬(wàn)科只做精裝修住宅!

對(duì)于中小房企精裝修存在人才缺乏、流程復(fù)雜、施工技術(shù)要點(diǎn)多、供應(yīng)商眾多、施工監(jiān)理細(xì)致、驗(yàn)收交樓更為復(fù)雜等諸多問(wèn)題，為此精裝修產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化和流程化對(duì)于眾多中小開(kāi)發(fā)商無(wú)疑是一個(gè)重大挑戰(zhàn)，同時(shí)這也將導(dǎo)致市場(chǎng)上這類批量精裝的需求大量爆發(fā)，給予供應(yīng)商企業(yè)帶來(lái)更多的機(jī)會(huì)。

關(guān)鍵詞： 商品房 以后 毛坯房 建材應(yīng)用