“金九”爽約之后，樓市的“銀十”也未能如期到來。

10月，房地產(chǎn)市場延續(xù)下行趨勢。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，50個重點城市10月份商品住宅成交規(guī)模處于近五年同期最低位，同比降幅超兩成，環(huán)比繼續(xù)下降;貝殼研究院根據(jù)重點觀察的25個一二線城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)分析，也得出了同樣的結(jié)論——2021年“金九銀十”新房成交量同比下滑超兩成。

房價方面，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月百城新房價格環(huán)比漲幅已經(jīng)連續(xù)4個月收窄，環(huán)比漲幅不到1%，且今年以來新房價格累計漲幅也處于近五年同期最低水平;二手房價格年內(nèi)首次環(huán)比下跌，下跌城市數(shù)量明顯增加。

與此同時，百強房企銷售額也錄得較大幅度的下滑。易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，“金九”期間，30家銷售規(guī)模居前的房企單月銷售業(yè)績環(huán)比下降8%，同比下降35%，同環(huán)比降幅有所擴(kuò)大;克而瑞發(fā)布的一份報告則指出，“銀十”期間，百強房企中逾8成企業(yè)單月業(yè)績同比降低，其中44家房企同比降幅大于30%。

“金九銀十”不僅是樓市的“晴雨表”，也是開發(fā)商搶收的關(guān)鍵營銷節(jié)點。如今，這一標(biāo)志性階段的意義正在消退，背后則是樓市整體預(yù)期的改變，房企發(fā)展邏輯也在這種降溫態(tài)勢下，不得不進(jìn)入“降負(fù)債、穩(wěn)現(xiàn)金流”的基本面。

旺季不再

樓市轉(zhuǎn)向降溫的跡象從下半年就已經(jīng)開始，帶動預(yù)期持續(xù)下行。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年7月和8月，全國商品房月度交易量連續(xù)下滑，8月的商品房銷售面積甚至低于2019年同期;到了以往傳統(tǒng)意義上的“旺季”9月，數(shù)據(jù)仍然沒有改善，房地產(chǎn)投資、銷售、房價均出現(xiàn)下挫，當(dāng)月商品房銷售規(guī)模降幅甚至達(dá)到兩位數(shù)，且房價出現(xiàn)近5年首次普跌。

10月數(shù)據(jù)再次驗證了“旺季”的消失。

中指研究院指出，10月，50城商品住宅成交面積在2528萬平方米左右，同比降幅超兩成，環(huán)比繼續(xù)下降，絕對規(guī)模處于近五年同期最低水平，市場活躍度下滑;進(jìn)一步具體到16個重點研究城市，成交量同比下滑24.6%，其中二線城市同比下滑34.6%，三線城市同比下滑24.6%。

不只是新房，承擔(dān)著買賣雙方的博弈預(yù)期，往常為市場“托底”的二手房，也在逐漸墜入冰窟。

以存量房市場較為主流的一線城市為例，深圳市住建局最新數(shù)據(jù)顯示，今年10月，深圳共成交1605套二手住宅，成交面積為15.04萬平方米，同比下跌66.42%;成交套數(shù)環(huán)比9月下跌9.1%。

北京二手房市場成交量同樣下滑明顯。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京10月二手房住宅網(wǎng)簽9340套，同比下調(diào)53.4%，環(huán)比下調(diào)了25.7%，這也是北京二手房市場連續(xù)7個月成交下調(diào)。

“二手房不足萬套代表了市場全面出現(xiàn)降價。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，“北京樓市有個慣例，二手房網(wǎng)簽不足1.5萬套，市場肯定處于低迷期，而不足1萬套的成交量也是2020年3月疫情后，北京市場的最低谷。”

成交量持續(xù)下滑的效力，最終作用在房價上。

中指研究院百城價格指數(shù)顯示，2021年10月，百城新建住宅均價16189元/平方米，環(huán)比上漲0.09%，漲幅較上月收窄0.05個百分點，已連續(xù)4個月漲幅收窄，且當(dāng)月新房價格環(huán)比漲幅降至年內(nèi)低點;10月環(huán)比下跌的城市有 31個。

百城二手住宅平均價格為16026元/平方米，環(huán)比下跌0.04%，為百城二手住宅價格指數(shù)自2020年6月發(fā)布以來首次下跌，從漲跌城市個數(shù)看，59個城市二手住宅價格環(huán)比下跌，下跌城市數(shù)量為年內(nèi)最高。

多位機(jī)構(gòu)人士分析，2021年下半年開始，全國樓市整體迅速降溫最關(guān)鍵的原因是信貸收緊，按揭貸款額度受限、發(fā)放周期拉長，嚴(yán)重制約了市場成交。

關(guān)于年末趨勢，中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜預(yù)計，四季度，部分城市存在政策微調(diào)預(yù)期，整體市場有望改善，但政策環(huán)境仍較為嚴(yán)格，短期市場仍有調(diào)整壓力，全國商品房銷售面積和金額同比預(yù)計將繼續(xù)下降。房價漲幅或?qū)⑦M(jìn)一步收窄，部分城市房價面臨一定調(diào)整壓力。

張大偉則指出，隨著市場醞釀供應(yīng)繼續(xù)增加，如果信貸數(shù)據(jù)沒有明顯緩和，購房者的房貸訴求依然排隊積壓的話，北京樓市在年末預(yù)計將出現(xiàn)價格戰(zhàn)。

房企“搶收難”

往年的“金九銀十”一向伴隨著房企的促銷活動，折扣優(yōu)惠、特價房、贈送車位等舉措層出不窮，開發(fā)商今年的推盤力度也未曾減弱。

但整體房地產(chǎn)市場的降溫，消減了這種努力。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，受下半年市場明顯降溫的影響，10月百強房企單月業(yè)績同比去年延續(xù)了自7月以來的下跌趨勢，只是降幅略有收窄至32.2%。

具體從企業(yè)表現(xiàn)來看，10月百強房企中，有逾8成企業(yè)單月業(yè)績同比降低，其中44家房企同比降幅大于30%。同時，包括絕大部分TOP30房企在內(nèi)，有近8成企業(yè)單月業(yè)績不及上半年月均水平。整體來看，10月房企單月業(yè)績表現(xiàn)不及上半年及歷史同期，同環(huán)比雙降的百強房企數(shù)量達(dá)37家。

克而瑞在該報告中指出，市場持續(xù)降溫，房企的打折力度甚于從前。

北京6成以上新盤推出特價房源，優(yōu)惠力度不低于9折，曾經(jīng)的熱銷盤甚至銷冠項目開始啟用中介渠道拓客;上海部分項目因認(rèn)購量不足主動延長認(rèn)籌時間;廣州房企打折降價甚至常態(tài)化，過半樓盤降價促銷，部分項目推出工抵房，降價幅度多達(dá)30%;深圳新房市場同樣遇冷，除了個別網(wǎng)紅盤仍能實現(xiàn)日光之外，不少項目啟用中介渠道分銷，甚至通過提升傭金比例爭搶客戶資源。

銷售持續(xù)萎靡，則進(jìn)一步加劇了房企的資金困境。

自去年下半年以來，政策端加大了對房地產(chǎn)金融的審慎管理，房企的資金管控空前嚴(yán)格。一方面是“三道紅線”的硬性要求，促使房企加速進(jìn)入“降杠桿”通道;另一方面，逐步收緊的房地產(chǎn)信貸，則限制了房企的規(guī)模擴(kuò)展，嚴(yán)重者，甚至因流動性不足，陷入債務(wù)困境。

在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道的調(diào)研中，多家房企均反饋房地產(chǎn)開發(fā)貸額度不足，即便身處“綠檔”，也難覓資金合作機(jī)構(gòu)。

某全國性房企分管財務(wù)的高管告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，“變化更明顯的是按揭回款難。銷售回款是房企資金的重要來源，前端融資本來就偏緊了，疊加銷售下行和回款速度慢，導(dǎo)致現(xiàn)金流挑戰(zhàn)很大。”

“如果銷售情況持續(xù)下行，即便是穩(wěn)健型房企的資金壓力也將放大。”該人士補充說。

但好消息是，9月以來，央行、銀保監(jiān)會等多次發(fā)聲表示將“維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費者的合法權(quán)益”，對部分銀行執(zhí)行中的過度收縮問題予以“糾偏”，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。同時認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了個別問題，但風(fēng)險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水博士就此分析認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸政策會邊際調(diào)整放松，需求端合理住房貸款需求將得以滿足，供給端房企合理融資需求將會滿足，融資困難將得到緩解，銷售回暖，也將加速房企銷售資金回籠。

前言：

很多人在選擇樓層的時候，最先想到的并不是樓層和居住體驗之間的關(guān)系，而是樓層的數(shù)字寓意，不少購房者最先排除的樓層就是那些數(shù)字寓意不好的樓層。

就比如8、14、18等樓層就是很多人不愿購買的樓層，不買8層的理由是源于成語“七上八下”，8層就是非常不吉利的樓層，人們不愿意購買14層的原因是諧音不好，因此14層也是很多人避開的樓層;由于存在“十八層地獄”的說法，因此18層也是不受歡迎的樓層。

在實際買房的過程中，那些數(shù)字寓意很好的樓層就比較受歡迎，因為有“七上八下”的說法，7層就比較受歡迎，數(shù)字10寓意“十全十美”，因此10層也是非常受歡迎的樓層。

事實上在筆者看來，選擇樓層不能太過看重樓層的數(shù)字寓意，如果過于重視樓層的數(shù)字寓意，不僅會提高買房的成本，還有可能買到居住體驗不好的樓層。如果從居住的角度來說，8、14、18這幾個樓層都是居住體驗相當(dāng)不錯的樓層，如果人們比較重視數(shù)字寓意的話，反而會錯過這些好樓層。

對于購房者而言，那些數(shù)字寓意不好的樓層并非居住體驗不好的樓層，如果在買房的時候能夠忽視數(shù)字寓意，或許可以買到居住體驗很好同時價格也不高的樓層。8、14、18這些樓層都是居住體驗不錯的樓層，沒有必要避開，一位長期從事房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)行人坦言：這3層才是應(yīng)該避開的樓層。

第一：低樓層(主要是1-3層)需要避開。

相信很多購房者都聽說過不買一樓的說法，因為一樓存在很多缺點，大多數(shù)一樓的缺點其實本質(zhì)上是低樓層的缺點，購房者應(yīng)該避開的不僅僅是一樓，1-3層都應(yīng)該避開。低樓層都有哪些缺點呢?下面就讓我們一起看一下。

首先低樓層通風(fēng)、采光效果差，通常情況下，樓層的高度越高，就越不容易被其他樓棟遮擋，通風(fēng)效果和采光效果就比較好，這也是很多人喜歡高樓層的主要原因。低樓層所處的位置比較低，容易被其他樓棟遮擋，甚至有可能被小區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)施以及其他設(shè)施所遮擋，因此低樓層的采光和通風(fēng)效果都會比較差。

然后低樓層容易出現(xiàn)潮濕蚊蟲的問題，如果樓層比較低的話，潮濕和蚊蟲的問題就不可避免，尤其是在一些多雨的區(qū)域和多雨的季節(jié)，潮濕蚊蟲的問題就會更加明顯。

最后容易受地面噪音的影響，隱私性也比較差，相比高樓層而言，低樓層受地面的負(fù)面影響會比較大。地面通常會產(chǎn)生各種各樣的噪音，比如小區(qū)內(nèi)主干道上的汽車聲，來往的人說話的聲音等，這些聲音最容易傳到低樓層。除了噪音問題之外，低樓層還面臨著隱私的問題，高樓層看低樓層基本上是一覽無余，同時來往的行人也很容易看到低樓層，因此低樓層要面臨噪音問題和隱私的問題。

結(jié)合以上3個方面的分析，相比高樓層來說，低樓層的居住體驗要差很多，升值空間也不大，購房者要盡可能避開低樓層的房子。

第二：腰線層需要避開。

開發(fā)商在建設(shè)樓棟的時候通常會在樓棟表面設(shè)置腰線，腰線作為一種裝飾品，不僅可以提升樓棟的觀點，同時也可以增加樓棟的層次感，提升樓棟的整體顏值，對于銷售有很大的利好作用。

腰線所在的樓層通常被人們稱為腰線層，雖然腰線提升了整體樓棟的顏值，但是腰線的存在會影響腰線層的居住體驗。腰線對腰線層的負(fù)面影響主要體現(xiàn)在以下3個方面：

01腰線會影響室內(nèi)的采光和通風(fēng)。腰線影響通風(fēng)和采光主要有2個原因，首先腰線會占據(jù)一定的空間，導(dǎo)致腰線層窗戶比正常窗戶窄不少，這就會影響采光和通風(fēng);然后腰線屬于外凸的裝飾品，這也會對采光和通風(fēng)有一定的影響。

02腰線層容易發(fā)生滲水甚至漏水。因為腰線屬于外凸的裝飾品，因此腰線外凸部分就容易積水，長時間積水不僅會影響腰線層的外觀，同時還有可能會出現(xiàn)滲水甚至漏水。

03腰線層更容易被盜。一般高層住宅都沒有防盜窗，因為高層住宅不容易被盜竊，但是如果存在外凸的腰線的話，發(fā)生盜竊的可能性就會增大。

結(jié)合以上對腰線層的分析，購房者要盡可能必要腰線層的房子，因為腰線會給腰線層帶來不少負(fù)面的影響，甚至?xí)档途幼◇w驗。

第三：設(shè)備層需要避開。

一棟樓如果想要正常運行的話，除了電梯之外還需要很多設(shè)施設(shè)備，比如供電設(shè)備、供暖設(shè)備、供水設(shè)備等，我們在日常居住的時候基本上不會看到這些設(shè)備，主要是因為這些設(shè)備基本上集中放置在設(shè)備層。

通常情況下，設(shè)備層會置于頂樓或者地下一層，這樣可以盡可能降低設(shè)備層對其他樓層的影響，不過隨著高層住宅的發(fā)展，樓棟的高度變得越來越高，頂樓和地下的設(shè)備層已經(jīng)無法滿足需要，因此現(xiàn)代高層住宅可能會存在中間設(shè)備層。

對于購房者來說，在購買高層住宅的時候，需要弄清楚設(shè)備層的位置，并且避開設(shè)備層，必要的時候咨詢一下置業(yè)顧問和專業(yè)人士。設(shè)備層中存在很多大型的設(shè)備，這些大型設(shè)備在運行的過程中會產(chǎn)生很大的噪音，同時也會有一定的機(jī)械震動，這些都會影響設(shè)備層的居住體驗。

結(jié)語：

在筆者看來，相比樓層的數(shù)字寓意，居住體驗更應(yīng)該受到人們的重視，盲目追求樓層的數(shù)字寓意只會提高買房的成本，因為開發(fā)商會炒作一些數(shù)字寓意好的樓層，房價要比普通樓層高出不少，并且樓層的數(shù)字寓意好不意味著居住體驗好?？偠灾?，類似有8、14、18這樣的樓層，購房者更應(yīng)該避開的是真正居住體驗差同時升值潛力小的樓層。

關(guān)鍵詞： 二手房 量價 購房 經(jīng)驗