深圳二手房市場已提前入冬。

最新數(shù)據(jù)顯示，10月深圳共成交1605套二手住宅，環(huán)比下跌9.1%;成交面積為15.04萬平方米，同比大跌66.42%。

二手房成交量創(chuàng)近10年新低

自2月官方發(fā)布二手房指導(dǎo)價政策后，過熱的深圳樓市開始轉(zhuǎn)涼，二手房成交量一跌再跌。

深圳中原研究數(shù)據(jù)顯示，10月，深圳二手住宅過戶套數(shù)為1605套，環(huán)比下滑9.1%。二手住宅成交15.0萬平方米，環(huán)比下滑11.2%。10月二手住宅過戶套數(shù)為2012年3月以來的最低值。

隨著市場行情持續(xù)低迷，二手住宅掛牌房源量則不斷上漲。樂有家數(shù)據(jù)顯示，10月份深圳二手住宅掛牌量已突破5.5萬套，是過戶成交量的數(shù)十倍，大量房源處于待售狀態(tài)。

此前，深圳業(yè)主心態(tài)相當(dāng)堅挺，即便是在二手房指導(dǎo)價出臺后的半年時間里，二手房報價仍處于整體上漲的狀態(tài)，僵持了幾個月后終于有所松動。9月起，二手房掛牌價才有所下降。

據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計，9月、10月全市二手住宅掛牌均價環(huán)比均下跌0.5%，且近1個月內(nèi)約有15%的業(yè)主下調(diào)報價。

豪宅也扛不住

深圳樓市越來越冷，就連此前堅挺的豪宅和學(xué)區(qū)房都挺不住了。

“最近在看香蜜湖的房子，發(fā)現(xiàn)市場真的很凉，去年漲得兇的時候掛牌都是20多萬元一平方米，現(xiàn)在有一個急賣的，掛牌單價18萬元都賣不出去。”準備在香蜜湖置業(yè)的王先生說道，“越是這樣他越不敢買。”

香蜜湖是深圳傳統(tǒng)的豪宅片區(qū)，片區(qū)經(jīng)紀人告訴中證君，片區(qū)內(nèi)的大戶型(100平方米以上)近期沒有成交，都在觀望。

學(xué)區(qū)房因各種調(diào)控政策更是遭到重磅打擊。以頂級學(xué)區(qū)百花為例，片區(qū)經(jīng)紀人介紹，自指導(dǎo)價出臺后成交量就急劇萎縮，下降八成左右。近期有個小區(qū)一套小戶型房源急賣，最后以1000萬元出頭價格成交，與去年相比直降600多萬元。

不僅如此，百花片區(qū)近期還有一批房源流出，價格直逼指導(dǎo)價。近日，深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公告顯示，位于百花片區(qū)的長城大廈有23套房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，掛牌單價在10.3萬元-11.3萬元/平方米，逼近指導(dǎo)價。

新房走俏

二手房冰凍的同時，深圳新房市場卻走俏了，呈現(xiàn)蹺蹺板效應(yīng)。

深圳中原研究數(shù)據(jù)顯示，10月深圳新房住宅成交4712套，環(huán)比上升41.0%;成交面積為48.6萬平方米，環(huán)比上升48.1%。

深圳中原指出，從實時市場情況來看，10月有9個住宅項目開盤，整體開盤去化超過五成，9個入市的住宅項目中僅有兩個樓盤為日光盤，新房整體市場氛圍趨于理性。

而且各區(qū)域冷熱和成交量不均。從各區(qū)新房住宅成交面積來看，10月，光明區(qū)以14.87萬平方米的成交量位居各區(qū)第一，占全市成交的30.6%;寶安區(qū)成交面積為12.97萬平方米，占全市成交的26.7%，位居第二;龍崗區(qū)成交8.93萬平方米，占比18.4%，位居第三。福田區(qū)連續(xù)4個月無成交。

展望后市，深圳中原認為，當(dāng)前的政策導(dǎo)向是踐行房住不炒原則，抑制房價上漲，打擊炒房行為，支持剛需購房。短期內(nèi)，無論是新房還是二手，無論是住宅還是公寓商辦，都將受到?jīng)_擊。中長期看，深圳房價上漲速度將放慢，市場將回歸到以剛需自住為主導(dǎo)的理性市場。

克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示，2021年10月，房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，29個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比下降3%，同比下降22%，較2019年同期下降12%。

不過，房企10月銷售業(yè)績較9月有所回升。10月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額7761.4億元，單月業(yè)績規(guī)模環(huán)比上升1.4%，同比則延續(xù)了7月以來的下跌趨勢，但降幅收窄至32.2%。

“整體來看，下半年在市場降溫的大背景下，‘銀十’的市場行情未如期到來，十一黃金周的市場相比往年也略顯黯淡。預(yù)計年末，以價換量仍是企業(yè)加快成交去化的必要選項，部分負債率較高的房企將面臨較大經(jīng)營壓力。”克而瑞相關(guān)分析師指出。

多地出現(xiàn)不同程度房價下跌現(xiàn)象

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至10月，今年銷售額超千億的房企有32家，較去年同期增加6家，銷售額超百億的房企達到148家。

其中，TOP10房企1-10月銷售操盤金額門檻達到2288億元，同比增幅達25.3%，較2019年增長40.1%。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月逾8成百強房企單月業(yè)績同比降低，其中44家房企業(yè)同比降幅逾30%，同環(huán)比雙降的百強房企數(shù)量達37家。

“成交數(shù)據(jù)已經(jīng)連續(xù)5個月下跌，說明樓市確實在入冬。不過需要看到，10月份的環(huán)比跌幅有所收窄，這說明降溫的速度在放緩。疊加近期銀行信貸政策邊際放松，預(yù)計11月份行情會有改善可能，甚至?xí)霈F(xiàn)環(huán)比止跌的可能。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。

根據(jù)易居研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，今年10月重點監(jiān)測的50個城市中，有24個城市出現(xiàn)了不同程度的房價下跌現(xiàn)象。

“這說明相關(guān)城市有不同程度的降價促銷動作。雖然近期信貸政策有放寬的可能，但預(yù)計降價促銷、以價換量的工作還會持續(xù)。”嚴躍進稱。

一家總部位于北京的房企人士也告訴記者，這兩個月是沖刺全年業(yè)績的關(guān)鍵時刻，接下來部分項目會推出促銷措施，加快回款的速度。

中指院統(tǒng)計，從公布銷售目標的32家房地產(chǎn)企業(yè)來看，2021年1-10月，目標完成率均值為76.3%，其中綠城、濱江、正榮、佳兆業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)等目標完成率超90%。

“展望四季度，部分城市存在政策微調(diào)預(yù)期，整體市場有望改善，但政策環(huán)境仍較為嚴格，短期市場仍有調(diào)整壓力，全國商品房銷售面積和金額同比預(yù)計將繼續(xù)下降。房價漲幅或?qū)⑦M一步收窄，部分城市房價面臨一定調(diào)整壓力。”中指指數(shù)研究副總監(jiān)陳文靜表示。

房企發(fā)債規(guī)模同環(huán)比均萎縮

在銷售規(guī)模下滑的同時，房企發(fā)債規(guī)模也在持續(xù)下降。

貝殼研究院發(fā)布的報告顯示，今年10月，房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行31筆，較上月減少31筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約304億元，環(huán)比減少55.9%，同比減少56.1%;今年1-10月，房企境內(nèi)外債券融資累計約7993億元，較2020年同期下降24%，金額規(guī)模減少2463億元。

“10月境內(nèi)外債券新增發(fā)行規(guī)模低于市場預(yù)期，出現(xiàn)這種現(xiàn)象一方面是季節(jié)性原因，10月工作日較少，是債券發(fā)行的傳統(tǒng)淡季，另一方面，是因為10月國際評級機構(gòu)密集下調(diào)多家房企信用評級。”貝殼研究院分析師指出。

其中，短期債券成為市場主導(dǎo)。10月房企發(fā)行的25筆境內(nèi)債券中，14筆為一年內(nèi)債券，占比達56%。

與此同時，房企融資成本有所上升。上述報告顯示，境內(nèi)債券融資10月平均票面利率4.18%，較9月上升7個基點;境外債券融資10月平均票面利率為10.65%，較9月大幅上升157個基點。

在行業(yè)整體控制負債的情況下，2021年10月境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約772億元，同比減少5.4%，到期債務(wù)凈額為468億元。

“房企到期債務(wù)從千億規(guī)?；芈?，償債壓力較三季度有所緩解，但新增發(fā)債規(guī)模不足到期債務(wù)規(guī)模二分之一，融資仍保持緊張。”上述分析師表示。

中指企業(yè)研究研究主管陶淑茹指出，一方面，房企采取股東貸款、與債券持有人協(xié)商等方法解決債務(wù)難題;另一方面，企業(yè)通過交換要約、回購票據(jù)等手段預(yù)防債券違約。

目前，鑫苑置業(yè)等企業(yè)已經(jīng)完成美元債交換要約，將兌付壓力成功延后;弘陽地產(chǎn)、禹洲集團、中梁控股、融信集團、正榮地產(chǎn)、奧園集團、金輝控股、朗詩地產(chǎn)等多家房企紛紛回購美元票據(jù)，來減少未來財務(wù)開支，降低企業(yè)負債水平、優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定資本市場信心。

而在宏觀層面，近期央行多次針對房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài)，強調(diào)要維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權(quán)益，釋放出積極的信號。

貝殼研究院監(jiān)測的重點城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，10月房貸利率在年內(nèi)首次出現(xiàn)環(huán)比下降，這表明局部市場住房信貸環(huán)境有所改善。預(yù)計四季度住房信貸環(huán)境繼續(xù)邊際改善，對首套置業(yè)客群、賣一買一的改善客群予以保障和支持，利于修復(fù)市場預(yù)期，減緩市場調(diào)整壓力。

關(guān)鍵詞： 深圳 二手房 百強 房企