從古至今，房子始終是大多數(shù)人心中繞不開(kāi)的心結(jié)，僅從成家立業(yè)、先有房后有家等傳統(tǒng)觀念來(lái)看，不管房?jī)r(jià)高低、個(gè)人收入如何，能有擁有屬于自己的一套房子是人生奮斗的最終目標(biāo)。也許正是基于這樣的市場(chǎng)預(yù)期，在我國(guó)城鎮(zhèn)化率僅為30%的格局下，人人都是剛需群體，所謂的房子供不應(yīng)求只是正常的供需變化。但在經(jīng)歷20年市場(chǎng)的迭代下，樓市正在發(fā)生一些潛移默化的改變，例如我國(guó)房?jī)r(jià)從最初的的不足2000元上漲至如今的9980元平方米，在房子承載著極大金融屬性的前提下，買房賺錢似乎成為所有人的潛意識(shí)，甚至將閑置資金投身于房產(chǎn)中。據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)家庭財(cái)富中房產(chǎn)占比70%，此時(shí)我們得思考一個(gè)問(wèn)題，當(dāng)房?jī)r(jià)和大多數(shù)人的利益直接掛鉤時(shí)，房?jī)r(jià)走向真的基于供需關(guān)系嗎?

至于現(xiàn)階段我國(guó)樓市到底如何?首先我們得明白一個(gè)道理，那就是本輪調(diào)控和以往有著本質(zhì)區(qū)別。從政策層面來(lái)看，自從進(jìn)入2018年，多地城市開(kāi)始習(xí)慣于量化調(diào)控，這一點(diǎn)僅在調(diào)控次數(shù)上得到淋淋盡致的體現(xiàn)，即使是低迷整個(gè)一季度的2020年來(lái)說(shuō)，調(diào)控次數(shù)高達(dá)400余次，而申請(qǐng)破產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商數(shù)量突破400家，由此可見(jiàn)17萬(wàn)億的市場(chǎng)規(guī)模的背后，實(shí)則是開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量的套路。從市場(chǎng)預(yù)期來(lái)看，隨著外部因素和宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，部分行業(yè)受到本質(zhì)沖擊，對(duì)于一般人來(lái)說(shuō)，能夠正常工作、養(yǎng)活自己已經(jīng)算是一件難事，基于收入并不存在明顯漲幅前提下，此時(shí)大額消費(fèi)就顯得微乎其微，購(gòu)房意愿持續(xù)下滑無(wú)疑能佐證這個(gè)趨勢(shì)。

本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，今年樓市正在唱響“空城計(jì)”，至于為何得出這樣的結(jié)論。原因很簡(jiǎn)單，2020年樓市格調(diào)相對(duì)單一，量化調(diào)控的目的就是快速局部降溫，說(shuō)白了無(wú)論是排隊(duì)買房的熱點(diǎn)城市，還是著急去庫(kù)存的三四線城市，想要打破現(xiàn)狀無(wú)疑是異想天開(kāi)。

與此同時(shí)，我們?cè)賮?lái)看另一另一番景象，3月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，新房市場(chǎng)上漲城市較1月上漲3個(gè)，整體房?jī)r(jià)略微上漲。你以為這僅僅只是政策的市場(chǎng)波動(dòng)，但事實(shí)上進(jìn)入2021年各地調(diào)控不斷，市場(chǎng)熱度卻不減反增，甚至不少業(yè)界人吹捧金三銀四又將來(lái)襲，“供求”小幅度變動(dòng)恐怕要為后續(xù)房?jī)r(jià)上漲提供基礎(chǔ)。

介于以上特殊的市場(chǎng)局面下，我只能說(shuō)市場(chǎng)2大變化正在席卷樓市，那就是房?jī)r(jià)上漲、房貸暫停。對(duì)于前者而言，在這里指得更多的是市場(chǎng)預(yù)期，嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，在杭州、上海、深圳等地陸續(xù)出臺(tái)新政背景下，房?jī)r(jià)想要上漲很難，但市場(chǎng)預(yù)期并非如此，說(shuō)白了就是掛牌價(jià)不減反增，這也許就是市場(chǎng)預(yù)期的主導(dǎo)性作用，當(dāng)你認(rèn)為房?jī)r(jià)要漲時(shí)，掛牌價(jià)就會(huì)上漲。

至于房貸暫停，最近不少地區(qū)的確傳出這類消息，但經(jīng)媒體致電核實(shí)上海、廣州、成都等多家銀行來(lái)看，并沒(méi)有房貸暫停的通知，但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，申請(qǐng)難度較以往有所增加。造成這股趨勢(shì)的本質(zhì)原因就是房貸新政的落地，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布金融機(jī)構(gòu)集中管理通知，中小型銀行房貸額度較小，難以申請(qǐng)下來(lái)。

從以上2點(diǎn)趨勢(shì)來(lái)看，我們能夠清晰今年樓市第一個(gè)拐點(diǎn)，那就是金三銀四是否能順利到來(lái)?平心而論，城市群的吸虹效應(yīng)一直存在，且處于擴(kuò)大趨勢(shì)，如果要說(shuō)更加直白一點(diǎn)的話，那就是越是調(diào)控的城市越受歡迎，有的城市即使調(diào)控加碼，房子依然很搶手。但其他城市正在著急去庫(kù)存，例如與2017年房?jī)r(jià)最高點(diǎn)相比較，鄭州、石家莊、青島等城市房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)10%，連本地居民都看不上，更不用說(shuō)外地人。也就是說(shuō)本輪調(diào)控由市場(chǎng)預(yù)期主導(dǎo)的樓市走向下，房產(chǎn)資源兩極分化正在加快進(jìn)行，好的房子越來(lái)越值錢，漲不動(dòng)的房子極有可能虧錢。

總的來(lái)說(shuō)，今年起剛需迎來(lái)“2大逆轉(zhuǎn)”，最近市場(chǎng)動(dòng)向也正在釋放類似信號(hào)，主要內(nèi)容如下：一是學(xué)區(qū)房正在努力降溫，例如北京針對(duì)“幼升小”實(shí)施多校劃分，深圳住建部針對(duì)龍華區(qū)學(xué)校積分入學(xué)，分別對(duì)非深圳戶籍和深圳戶籍進(jìn)行單獨(dú)加分，這對(duì)于有孩子的家庭來(lái)說(shuō)是利好消息;二是租賃市場(chǎng)、特殊房源正在加快推進(jìn)，繼其他地區(qū)云南省今年正式落地“房地產(chǎn)稅”，最低征收10%，最高征收20%。此時(shí)我想問(wèn)大家一個(gè)問(wèn)題，那就是如果未來(lái)當(dāng)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”時(shí)，請(qǐng)問(wèn)你會(huì)選擇買房還是租房?

來(lái)源: 財(cái)富管理專員

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