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北京貸款購房指南

來源：房天下時(shí)間：2022-03-28 10:15:36

二、貸款買房：貸款比例、利率、上限、計(jì)算

1、貸款購房所需提供資料

(1)身份證原件

(2)戶口本(若北京集體戶口，要集體戶口本首頁復(fù)印件蓋章的;本人頁復(fù)印件)

(3)居住證或電子居住卡

(4)購房人名下銀行卡

(5)收入證明，附模板

(6)銀行流水

2、貸款年限：北京最長25年。根據(jù)樓齡和購房者年齡來確定。一般來講：

(1)貸款年限+房齡<70周歲

(2)貸款年限+借款人年齡<70周歲

(3)不同銀行與不同建筑結(jié)構(gòu)，年限會有些差距。

若貸款人年歲已高，可考慮接力貸。

接力貸：以父母為借款人，子女做擔(dān)保人向銀行申請貸款，考核借款人夫妻雙方的貸款套數(shù)，子女不計(jì)入套數(shù)在內(nèi)。反之同理。

3、首付比例35%-80%，二手房按銀行評估價(jià)

Ps：首付的計(jì)算，是先算貸款金額，之后首付=總價(jià)-貸款額。

比如首套資格買五環(huán)內(nèi)465萬的新房，首付35%，貸款比例65%×465w=302.25w，取整，可貸金額為302萬。首付即465-302=163w。

二手房的貸款計(jì)算，則以銀行評估價(jià)來計(jì)算貸款額。一般評估價(jià)為市場價(jià)的9成，上下浮動(dòng)，有些偏遠(yuǎn)地段及老房，就會低于9成。

例如首套資格買五環(huán)內(nèi)2000年左右總價(jià)465w的二手房，銀行評估價(jià)大概418w，貸款比例65%×418w=271.1w，貸款去零取整為271w，首付：465-271=194w，4成以上。

4、商業(yè)貸款和公積金貸款

4.1商業(yè)貸款

商貸利率：執(zhí)行LPR+基點(diǎn)利率。首套加55個(gè)基點(diǎn)，二套105個(gè)基點(diǎn)。每月20號公布當(dāng)月利率，9月份首套為4.65+0.55=5.2%，二套為4.65+1.05=5.7%

普通住宅認(rèn)定：須同時(shí)具備以下3個(gè)條件

(1)建筑面積≤140㎡(公房例外)

(2)所在小區(qū)建筑容積率≥1

(3)環(huán)房屋單價(jià)和總價(jià)至少有一個(gè)在標(biāo)準(zhǔn)之下

5環(huán)內(nèi)，單價(jià)<39600元，總價(jià)<468w;

5-6環(huán)，單價(jià)<31680，總價(jià)<374.4w

6環(huán)外，單價(jià)<23760，總價(jià)<280.8w

貸款年限：最長25年。

① 房齡40年內(nèi)銀行都能做，超過40年只有個(gè)別銀行能貸滿，利率正常。

② 或者高貨值的學(xué)區(qū)劃片房，貸款人資質(zhì)也不錯(cuò)的，走特批能貸25年。

4.2公積金貸款

(1)公積金貸款利率：首套利率3.25%，二套上浮10%

(2)公積金貸款年限：以下所有限制條件同時(shí)考慮，取低值

貸款最長年限25年

貸款年限+借款人年齡≤65，借款人年齡在18-65周歲。對于夫妻雙方申請住房公積金貸款的，計(jì)算貸款期限時(shí)應(yīng)同時(shí)考慮夫妻雙方的年齡，以年齡較小者計(jì)算

鋼混的房子房齡+貸款年限≤57，磚混的房子房齡+貸款年限≤47。比如2021年買了1980年磚混結(jié)構(gòu)的房子，樓齡已經(jīng)42年了，就只能貸5年。

(3)公積金貸款額度：首套最高上限120w，二套最高上限60w

① 東西城戶籍，買城六區(qū)外的首套住房，最高借款額度可上浮20萬元;

② 城六區(qū)戶籍，買城六區(qū)外的首套住房，最高貸款額度可上浮10萬元;

符合第二套房貸款政策要求的，最高貸款額度為60萬元。

個(gè)人公積金貸款額度：

市管公積金：每繳存一年可貸10萬元，繳存年限不夠1整年的，按1整年計(jì)算，最高可貸120萬。已婚的，誰繳存年限較長額度更高就算誰的。

(4)公積金貸款額度計(jì)算公式

單身貸款額=(個(gè)人繳存額÷繳存比例-1540)×0.6÷對應(yīng)年限的月均還款額

已婚貸款額=(個(gè)人繳存額÷繳存比例-1540×2)×0.6÷對應(yīng)年限的月均還款額

(5)北京住房公積金類別：市屬公積金、國管公積金和中直公積金

① 市屬公積金繳存地北京市(包括各區(qū)縣)住房公積金管理中心，單位登記號110開頭

② 國管公積金繳存地為z央國家機(jī)關(guān)住房資金管理中心，單位登記號512或502開頭

③ 中直公積金繳存地為中共z央直屬機(jī)關(guān)住房資金管理中心北京住房公積金管理中心中直分中心

(6)公積金貸款申請條件

市屬和國管公積金貸款條件：

① 公積金賬戶開戶6個(gè)月以上，且從申請日開始，向前推算的6個(gè)月連續(xù)足額繳存。

② 目前賬戶是繳存狀態(tài)，未停止。(國管的話，經(jīng)z央國家機(jī)關(guān)住房資金管理中心審核同意，處于緩存、封存或者退休銷戶狀態(tài)的繳存職工可申請貸款)

③ 申請人家庭無未還清的公積金貸款及公積金貼息貸款。

中直公積金貸款條件：

從申請貸款日開始，向前推算的12個(gè)月連續(xù)足額繳存。

① 目前在繳存狀態(tài)，未停止。

② 申請人夫妻雙方無尚未還清的住房公積金個(gè)人住房貸款和政策性貼息貸款

(7)組合貸

市管公積金組合貸：利率上，各自執(zhí)行。公積金部分同市管公積金，商貸部分同商貸，沖突部分按最嚴(yán)格的利率，各自執(zhí)行。

總貸款額=公積金最高貸款額+商貸金額

夫妻兩人，一方市管，一方國管，市管不夠貸的話，可用過關(guān)公積金輔助合并計(jì)算。

國管公積金組合貸：原則上，公積金部分同過關(guān)公積金，商貸部分同商貸，沖突部分取最嚴(yán)格。

Ps：國管公積金組合貸要求實(shí)際貸款金額必須與網(wǎng)簽的貸款金額一致。

關(guān)鍵詞：北京買房住房貸款商業(yè)貸款公積金貸款計(jì)算

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