繼北京、福州、合肥、長沙和廈門之后，上海成為第6個(gè)公布2022年集中供地計(jì)劃的城市。

2月23日，上海土地市場官網(wǎng)正式披露了2022年首批國有建設(shè)用地使用權(quán)集中出讓公告，共掛牌40幅涉宅地塊。根據(jù)計(jì)劃，此輪集中供地預(yù)計(jì)將于3月30日確定后續(xù)交易方式，3月31日截止掛牌。

《中國經(jīng)營報(bào)》記者注意到，在掛牌出讓的40幅涉宅地塊中，總出讓面積為210.51萬平方米，起始總價(jià)約為850.7億元。其中，有36幅地塊為純宅地和商住綜合用地，總出讓面積199.7萬平方米;另外4幅為城中村地塊改造項(xiàng)目，總出讓面積10.81萬平方米。

從上海市首批集中供地的分布情況來看，土地供應(yīng)主要集中在郊區(qū)。其中，上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)住宅用地的供應(yīng)力度最大，共涉及8幅地塊。另外，青浦區(qū)和松江區(qū)各出讓5幅;寶山區(qū)出讓4幅;奉賢區(qū)、嘉定區(qū)、閔行區(qū)和浦東新區(qū)各出讓3幅;金山區(qū)、普陀區(qū)各有2幅地塊出讓;徐匯區(qū)和楊浦區(qū)各出讓1幅。

相比2021年同期，上海市此次供地力度加大，涉宅地塊的掛牌數(shù)量也有所增多。而在土地出讓政策調(diào)整方面，上海市致力于更加務(wù)實(shí)地篩選合格開發(fā)商對土地進(jìn)行開發(fā)，出讓規(guī)則也更公平、更公正。

集中“上架”40幅涉宅地塊

根據(jù)上海土地市場官網(wǎng)公布的滬告字[2022]第015號和滬告字[2022]第016號文件，上海市2022年首批集中供地將集中“上架”40幅涉宅地塊(含城中村改造地塊)，規(guī)劃總建筑面積445.98萬平方米，起始總價(jià)約為850.7億元。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)掛牌土地?cái)?shù)量最多，規(guī)劃總建筑面積達(dá)到176.08萬平方米，占比約40%。在40幅涉宅地塊中，土地出讓面積最大的3幅地塊也均來自臨港新片區(qū)，土地出讓面積均超過10萬平方米，分別為13.8803萬平方米、11.95447萬平方米和10.66331萬平方米，起始價(jià)分別為23.27億元、38.9億元和25.27億元。

從土地出讓面積最大的臨港新片區(qū)PDC1-0103單元F06-04、F10-01、I04-04、I07-01地塊來看，該地塊住宅項(xiàng)目建設(shè)住宅套數(shù)的下限為1250套，同時(shí)須配建保障性住房建筑面積的占比達(dá)10%以上，中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的60%。

中指研究院土地事業(yè)部分析師殷玉軒表示，依托于2021年新出臺的落戶政策，上海市此次在嘉定、青浦、松江、奉賢和南匯等5大新城及上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)繼續(xù)增加土地供應(yīng)力度，由上一批次的23幅增加到了27幅。

上述集中供地公告顯示，起始價(jià)排名前三位的地塊分布來自普陀區(qū)和徐匯區(qū)。其中，起始價(jià)最高的是普陀區(qū)長風(fēng)社區(qū)W060602單元pt0268-09地塊，該地塊為辦公樓與居住用地混合用地，總面積7.2萬平方米，容積率3.7，起拍價(jià)達(dá)到63.7億元。另兩幅分別是普陀區(qū)中山北社區(qū)C060202單元B3-16地塊和徐匯區(qū)斜土街道xh128D-06地塊，起始價(jià)分別為62.5億元和43.2億元。

起拍樓面價(jià)排在前三位的地塊則分別是徐匯區(qū)斜土街道xh128D-06地塊、楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)02F3-02地塊(大橋街道93街坊)地塊和普陀區(qū)中山北社區(qū)C060202單元B3-16地塊，起拍樓面價(jià)分別為78751元/平方米、73000元/平方米和64581元/平方米。

“上海市本次集中供地體現(xiàn)了今年積極供地、積極推盤的導(dǎo)向，對于改善今年供求關(guān)系有積極的作用，而且五大新城成為集中供地的重點(diǎn)，符合社會預(yù)期。”在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，相對來說，此類地塊區(qū)位優(yōu)勢較好，成長性也很高，房企后續(xù)積極拿地的熱情也會較高。

土拍規(guī)則更公平、更公正

值得注意的是，上述文件對集中供地的“評標(biāo)辦法”“一次書面報(bào)價(jià)規(guī)則”“提交交易申請”“交易資格確認(rèn)”“掛牌程序”“違約及處置”和“注意事項(xiàng)”等做了標(biāo)記，以此向申請人提示條款作了相應(yīng)調(diào)整。

殷玉軒分析認(rèn)為，上海市2022年首批集中供地政策調(diào)整體現(xiàn)出更務(wù)實(shí)、更公平的導(dǎo)向。本次首先做出調(diào)整的是“評標(biāo)辦法”，部分地塊不再采取“135分制”而改用“商務(wù)標(biāo)(70分)+技術(shù)標(biāo)(30分)的100分制”。其中，商務(wù)標(biāo)分為經(jīng)濟(jì)實(shí)力(20分)、技術(shù)資質(zhì)(10分)、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)(20分)和出讓要求影響度(20分);技術(shù)標(biāo)分為總體設(shè)計(jì)(10分)、建筑設(shè)計(jì)(10分)和商務(wù)展示(10分)。

據(jù)介紹，根據(jù)以往的評標(biāo)計(jì)分方法，在計(jì)算“項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)”時(shí)，投標(biāo)人可以與業(yè)績提供方屬同一實(shí)際控制人，而在本次公告文件中取消了這一評標(biāo)計(jì)分方式。

“該調(diào)整主要體現(xiàn)在新增了‘出讓要求影響度’和更加詳細(xì)的‘技術(shù)指標(biāo)’要求。用一句話概括就是從評選‘你是誰’變?yōu)樵u選‘你能做出什么結(jié)果’。”殷玉軒指出。

此外，上海市對于集中供地“隨機(jī)值”的處理也進(jìn)行了優(yōu)化。進(jìn)入“一次書面報(bào)價(jià)”階段后，若出現(xiàn)相同報(bào)價(jià)觸發(fā)“隨機(jī)值”，政策調(diào)整為所有競拍人均可修改其報(bào)價(jià)，不再按照之前的規(guī)則僅由“相同出價(jià)中的后者修改報(bào)價(jià)”。

殷玉軒認(rèn)為，這條競價(jià)政策的改變，直接增加了其余報(bào)價(jià)人在出現(xiàn)相同報(bào)價(jià)后的參與度，更加降低了利用相同報(bào)價(jià)進(jìn)行報(bào)價(jià)操縱的可能性，使公平性得到了更好的保證。

“總體而言，上海市本批次的集中供地規(guī)則體現(xiàn)出了審慎樂觀的態(tài)度。政府對于房地產(chǎn)和土地市場復(fù)蘇的預(yù)期較高，但并未表現(xiàn)出盲目樂觀的態(tài)度，而是通過政策調(diào)整，更加務(wù)實(shí)地篩選合格開發(fā)商進(jìn)行土地開發(fā)，可以從源頭上杜絕‘暴雷’事件的出現(xiàn)。同時(shí)，對競價(jià)政策進(jìn)行微調(diào)，體現(xiàn)出上海市對于制定更公平、更公正規(guī)則的追求。”殷玉軒進(jìn)一步分析表示。

關(guān)鍵詞： 涉宅地塊 上海地塊 集中供地計(jì)劃 總出讓面積