銀行按揭申請(qǐng)不通過(guò)能否解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同？

來(lái)源：房天下時(shí)間：2022-02-17 15:32:50

很多購(gòu)房者會(huì)有這樣的困惑，通過(guò)中介買(mǎi)房，在約定時(shí)間付了款，之后在辦理銀行貸款過(guò)程中因種種原因無(wú)法通過(guò)，這種情況下能否要求解除買(mǎi)賣(mài)合同呢?

按揭申請(qǐng)不通過(guò)能否解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同

按揭申請(qǐng)不通過(guò)能否解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同?要看按揭申請(qǐng)不通過(guò)的原因而定。如果由于銀行單方面的政策原因而導(dǎo)致購(gòu)房者的貸款沒(méi)有辦法如期發(fā)放，使購(gòu)房合同不能繼續(xù)履行，這種情況下是不可歸責(zé)于購(gòu)房者或開(kāi)發(fā)商的，購(gòu)房者可以請(qǐng)求解除合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還購(gòu)房者。

法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。

問(wèn)題爭(zhēng)議焦點(diǎn)：買(mǎi)受人未取得銀行貸款，責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)?

買(mǎi)受人未取得銀行貸款的情況十分常見(jiàn)，原因多樣。

銀行貸款未批準(zhǔn)或者未足額批準(zhǔn)主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，第一因買(mǎi)受人個(gè)人原因?qū)е拢热鐐€(gè)人征信、提供的資質(zhì)證明等。第二是非買(mǎi)受人的原因，比如銀行的按揭貸款政策等。

司法實(shí)踐中，如果屬于第一種情況，則會(huì)認(rèn)定買(mǎi)受人原因?qū)е潞贤荒苈男校鶕?jù)合同約定處理。對(duì)于第二類(lèi)情形，如果最終證明屬于不可歸責(zé)于買(mǎi)受人原因的，則可以請(qǐng)求解除合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。

實(shí)務(wù)中，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售房屋之前，通常與相應(yīng)的銀行簽署最高額擔(dān)保合同，就買(mǎi)受人辦理貸款提供相應(yīng)的擔(dān)保，在房屋所有權(quán)證書(shū)辦理完畢之后，由買(mǎi)受人辦理抵押登記，之后開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任免除。這種情況下，開(kāi)發(fā)商做最高額抵押擔(dān)保是不是意味著增加了開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，如果超出了開(kāi)發(fā)商的最高額擔(dān)保額銀行不給批準(zhǔn)，買(mǎi)受人是不是無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任呢?

開(kāi)發(fā)商最高額抵押擔(dān)保針對(duì)的是出售的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商和銀行在簽約時(shí)根本不確定具體的買(mǎi)受人，對(duì)于購(gòu)房的買(mǎi)受人而言，也不會(huì)增加開(kāi)發(fā)商的責(zé)任和義務(wù)。在這種情況下，即使出現(xiàn)超出了開(kāi)發(fā)商最高額擔(dān)保額而無(wú)法取得貸款的，不能歸責(zé)于開(kāi)發(fā)商。但是如果開(kāi)發(fā)商強(qiáng)制要求購(gòu)房人選擇其指定的銀行，個(gè)人意見(jiàn)，如果因超出最高額擔(dān)保額而未被批準(zhǔn)，則不能認(rèn)定由于購(gòu)房人原因?qū)е虏荒芘J。

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