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學區(qū)房“退燒”！深圳學區(qū)房長城花園降價185萬沒人要

來源：國際金融報時間：2021-08-05 14:40:01

8月3日，位于福田區(qū)百花片區(qū)的長城花園法拍房因無人報名而流拍。隨后，該房源重新上架二拍，起拍價下調217萬元至867.32萬元左右，將于8月19日再次開拍。

作為對口百花小學及四大名校之一深圳實驗中學初中部的小區(qū)，長城花園一直是學區(qū)房中的頂配，去年成交價最高達到13.5萬/平。

某種程度上，此次流拍或許折射出新政調控下學區(qū)房退燒的現狀。

多位業(yè)內人士向記者表示，此次長城花園法拍房流拍或與前兩天深圳發(fā)布的擬推行“大學區(qū)”招生制度有關，學區(qū)房正在迎來去泡沫的過程。

降價185萬沒人要

據阿里拍賣網，位于深圳福田百花路四路2號長城大廈1棟A405號房產(即長城花園)于8月3日流拍。

該房產建筑面積104.7平方米，起拍價為1084.1萬元，單價約10.35萬元/平，較同樣3室107平房源的最新歷史成交價格低185萬元左右。

集學區(qū)、低價兩個熱頻詞于一身的405號房在拍賣期間引來超5000次圍觀，181人設置提醒，但在為期1天的競價周期中卻無一人出手。

這也是近年來該小區(qū)在法拍房市場首次出現流拍情況。

《國際金融報》記者注意到，從2019年至今，阿里拍賣網先后9次上架長城大廈房源(不包括此次二拍)，除一次撤回、一次中止外，剩余7次皆落槌成交。

最近的一次是在7月。7月10日，長城大廈4棟B206、7棟B404兩套住宅同時拍賣，均是一輪成交，成交價分別為1328.92萬元、1782.21萬元，單價約12.04萬元/平、11.24萬元/平，相當于評估價打了85折。

相較以往，上述兩次拍賣的熱度其實并不算高。將時間軸再拉長可以看到，6月22日，長城大廈4棟A1109法拍房引來20人報名，經104輪報價后，被人以871.6萬元左右的價格拍下，超出起拍價340萬元，單價約8.29萬/平。

這樣的價格遠低于市場行情。負責百花片區(qū)的房產經紀人王曉(化名)告訴記者，目前該區(qū)域很多業(yè)主的單價報價都在16萬元左右，最低的也有15萬元。

記者注意到，目前鏈家網長城大廈房源的參考價為10萬元/平方米，“這只是政府要求的參考價，買賣成交還是按業(yè)務的報價。”王曉補充說道。

其稱，目前長城大廈的平均成交單價在15萬元，“長城花園(長城大廈1-3棟)現在最便宜的一套報價1430萬元，88平。”

按此來看，長城大廈1棟A405號10.35萬元/平的單價著實便宜不少。并且，從資質來看，該房源沒有抵押、出租，且學位可能也沒有占用的情況。

那么，高性價比的學區(qū)房為何會出現流拍現象呢?

學區(qū)房擠泡沫

記者注意到，長城花園上述房源是在深圳《深圳經濟特區(qū)社會建設條例(草案征求意見稿)》(下稱“《征求意見稿》”)公布后的首套法拍學區(qū)房。

7月30日，深圳人大常委會發(fā)布《征求意見稿》，就民生建設、社會治理等方面征求意見。

為保障教育公平，《征求意見稿》提出推行大學區(qū)招生，同時施行教師輪轉教學、普高與中職互轉等措施。

上述措施被認為是對學區(qū)房炒作釜底抽薪的重要舉措，長城花園法拍房的遇冷某種程度上也反映出買方目前的觀望態(tài)度。

在中指院廣州分析主管陳雪強看來，此次長城大廈法拍房流拍與前兩天深圳發(fā)布的擬推行“大學區(qū)”招生制度有關，“若該政策能夠出臺執(zhí)行，對學區(qū)房炒作會是一個打擊。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也持有相同意見。他指出，這次“大學區(qū)”招生制度對于對口直升的學校影響最大。這類學校對應的房子單價都在20萬元左右，“大學區(qū)”制度對這類房源必然有一個去泡沫的過程。

另外，按李宇嘉所言，之前學區(qū)房出現百萬級別降價的現象也是造成此次流拍的一個因素。

如有對應南山第二外國語海德學校的學區(qū)房業(yè)主，其曾在4月至5月期間多次下調房源價格，總價從2000萬元下調至1880萬元，降價120萬元。

羅湖區(qū)的學區(qū)房金麗豪苑亦出現了相似的情況。3月，一套金麗豪苑總價千萬的房源在降價100萬后，仍未能成功出售;5月，該房源再次選擇降價50萬元。

對于學區(qū)房后期的走勢，陳雪強表示，不排除一些投資客會提前放盤，“百花片區(qū)放盤量突然猛增也與‘大學區(qū)’招生制度有關。”

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