一邊是投資機(jī)構(gòu)的清倉(cāng)，一邊是大刀闊斧扎進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)投資，中國(guó)平安近期在資本市場(chǎng)上備受關(guān)注。平安人壽日前在中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)披露，擬投資上海來(lái)福士廣場(chǎng)等六個(gè)商業(yè)辦公不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。公告顯示，作為投資主體，平安人壽以直接持有各項(xiàng)目公司部分股權(quán)方式投資不動(dòng)產(chǎn)，投資金額預(yù)計(jì)不超過(guò)330億元。目前，此交易正處于協(xié)議簽署階段。

不僅如此，記者觀察發(fā)現(xiàn)，作為碧桂園、中國(guó)金茂、華夏幸福等地產(chǎn)巨頭第二大股東，平安人壽的投資開(kāi)始轉(zhuǎn)向國(guó)際背景集團(tuán)。

雖然在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域叱咤風(fēng)云，但是在二級(jí)市場(chǎng)上，中國(guó)平安的股價(jià)跌破60元/股，年內(nèi)的跌幅超31%。

中國(guó)平安重倉(cāng)13家房企

記者查閱該上市公司2020年年報(bào)看到，中國(guó)平安在不動(dòng)產(chǎn)投資方面，包括與不動(dòng)產(chǎn)關(guān)聯(lián)的物業(yè)、債和股票，投資金額占保險(xiǎn)資金總規(guī)模的7.5%左右。

這與監(jiān)管規(guī)定允許的30%的投資比例上限仍有較大差距，從財(cái)報(bào)看，除了傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)，中國(guó)平安還關(guān)注公租房、康養(yǎng)、人才房等新型不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)此，中國(guó)平安首席投資官陳德賢此前就公開(kāi)表示，未來(lái)將會(huì)偏向選擇物權(quán)類的投資，以物業(yè)為主。

記者觀察還發(fā)現(xiàn)，中國(guó)平安還是碧桂園、中國(guó)金茂、華夏幸福、旭輝控股集團(tuán)等著名房企的大股東。

也就是說(shuō)，中國(guó)平安一面持有大量商辦不動(dòng)產(chǎn)，一方面進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資，而且旗下的平安不動(dòng)產(chǎn)公司還與恒大、碧桂園、萬(wàn)科等房企有股權(quán)或債權(quán)合作，在公開(kāi)土地市場(chǎng)上動(dòng)作頻頻，拿下不少房地產(chǎn)項(xiàng)目。比如中國(guó)平安與華潤(rùn)置地聯(lián)合成立廣州璟侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，持股達(dá)39.92%。這是一個(gè)什么樣的載體呢?記者查閱天眼查看到，平安不動(dòng)產(chǎn)的前身為深圳市平安物業(yè)投資管理有限公司，成立于1995年，2011年正式更名為平安不動(dòng)產(chǎn)。

在股權(quán)投資方面，中國(guó)平安基本不參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，而是通過(guò)參股獲取利潤(rùn)分紅，或者與房企聯(lián)合開(kāi)發(fā)。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，中國(guó)平安重倉(cāng)了13家房企，與20多家龍頭房企有合作關(guān)系。

記者從一季報(bào)中國(guó)平安集團(tuán)合并資產(chǎn)負(fù)債表看到，投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目截至2021年3月31日為60,428百萬(wàn)元 (未經(jīng)審計(jì))，而該指標(biāo)截至去年12月31日為57,154百萬(wàn)元(經(jīng)審計(jì))。

(上圖為旭輝控股集團(tuán)部分大股東持股情況。)

(上圖為碧桂園部分大股東持股情況。)

從多元化險(xiǎn)企到不動(dòng)產(chǎn) “投資大佬”看中穩(wěn)健收益

中國(guó)平安是一家多元化保險(xiǎn)企業(yè)，2020年其總營(yíng)收為12183.15億元人民幣，其中機(jī)動(dòng)車輛保險(xiǎn)收入占比16.12%，員工總數(shù)36.2萬(wàn)人，法定代表人為馬明哲，無(wú)實(shí)際控制人。查看財(cái)報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，該集團(tuán)主要涉及壽險(xiǎn)及健康險(xiǎn)業(yè)務(wù)、信托業(yè)務(wù)、證券業(yè)務(wù)、其他資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、科技業(yè)務(wù)等。

那么作為一家多元化險(xiǎn)企，為何熱衷于不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資呢?中國(guó)平安首席投資執(zhí)行官陳德賢公開(kāi)表示，不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資期限長(zhǎng)，租金收益相對(duì)穩(wěn)定，能夠很好匹配壽險(xiǎn)資金規(guī)模大、久期長(zhǎng)的負(fù)債特性，因此合理配置一定比例不動(dòng)產(chǎn)也是中國(guó)平安的長(zhǎng)期投資策略之一。

此外，該策略與險(xiǎn)資運(yùn)用于不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目空間不斷加大有關(guān)。記者查閱相關(guān)監(jiān)管規(guī)定留意到，2015年監(jiān)管部門發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)保險(xiǎn)資金運(yùn)用比例監(jiān)管的通知》將該比例提升至30%。拿此次擬投資六個(gè)來(lái)福士廣場(chǎng)項(xiàng)目為例，項(xiàng)目投資余額僅占平安人壽上季度末(2021年3月31日)總資產(chǎn)比例約1%，而該公司投資非自用性不動(dòng)產(chǎn)類的賬面余額占上季度末總資產(chǎn)比例約10.3%，遠(yuǎn)低于30%的監(jiān)管要求，風(fēng)險(xiǎn)可控且未來(lái)仍有投資擴(kuò)大空間。

對(duì)于中國(guó)平安在該領(lǐng)域的投資，中泰證券在研究報(bào)告中分析稱，一方面，商業(yè)地產(chǎn)的久期足夠長(zhǎng)，能夠滿足險(xiǎn)資資產(chǎn)負(fù)債久期匹配的需求，根據(jù)中國(guó)平安集團(tuán)的披露，平安人壽保單的負(fù)債久期一般在15年左右，目前固定收益類資產(chǎn)久期仍存在缺口，一般在7年以內(nèi);另一方面，此次其收購(gòu)的6個(gè)來(lái)福士項(xiàng)目均處于大城市的核心地段，去年在疫情影響下平均出租率仍有90%，現(xiàn)金流充裕，疊加長(zhǎng)期地價(jià)升值，基本可以達(dá)到險(xiǎn)資的長(zhǎng)期收益率目標(biāo)。

從最新的投資趨勢(shì)看，中國(guó)平安在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資開(kāi)始轉(zhuǎn)向國(guó)際背景集團(tuán)，對(duì)此，光大證券的研報(bào)就認(rèn)為，從中國(guó)平安長(zhǎng)期股權(quán)投資來(lái)看，穩(wěn)健性與收益性并存，其先后投資于多家房地產(chǎn)公司，其中部分上市公司出現(xiàn)虧損，由此，中國(guó)平安期望從新的投資中獲取收益以彌補(bǔ)損失。

盡管如此，二級(jí)市場(chǎng)上的資金則有不同的看法，6月17日公告，大股東卜蜂集團(tuán)通過(guò)下屬子公司于今年1月1日至6月16日期間，以股本衍生工具交付股份的交易方式累計(jì)減持公司H股約1.83億股，占總股本比例1%。該時(shí)間區(qū)間中國(guó)平安H股的成交均價(jià)為90.81港元/股，按照該價(jià)格計(jì)算，卜蜂集團(tuán)的減持套現(xiàn)約折合人民幣達(dá)138億元。而“私募大佬”李馳在微博透露清倉(cāng)中國(guó)平安的消息也引起廣泛關(guān)注。

截至7月12日收盤，中國(guó)平安股價(jià)為59.4元/股，下跌1.15%，年內(nèi)跌幅超過(guò)31%。

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