所謂的“一鋪養(yǎng)三代”，本身只是個(gè)宣傳噱頭罷了。

實(shí)際上商鋪的年投資回報(bào)率一般也就在8%左右，而且商鋪的土地使用年限一般為40年。相對(duì)于一般的理財(cái)投資來(lái)說(shuō)，投資一個(gè)商業(yè)氛圍較好的商鋪確實(shí)會(huì)獲得相對(duì)較為理想的投資回報(bào)，但也絕對(duì)沒(méi)有達(dá)到所謂的“一鋪養(yǎng)三代”的效果。而且商鋪本身屬于不動(dòng)產(chǎn)，一旦受到城市規(guī)劃調(diào)整等因素的影響，是可能出現(xiàn)降價(jià)及難以出租等風(fēng)險(xiǎn)的。因此說(shuō)，投資商鋪其實(shí)就是一種單純的不動(dòng)產(chǎn)投資行為，只要是投資就都會(huì)存在投資風(fēng)險(xiǎn)，不可能存在一本萬(wàn)利的投資渠道。

而所謂的“一鋪坑三代”，我感覺(jué)也是一種過(guò)度的解讀。

之所以會(huì)出現(xiàn)“一鋪坑三代”的說(shuō)法，主要是由于現(xiàn)在很多人投資商鋪都會(huì)選擇貸款的購(gòu)買方式，寄希望于依靠未來(lái)的租金抵扣每月的貸款還款。但商鋪的價(jià)格普遍較高，貸款周期一般也只有10年，這就會(huì)造成每月的還款金額較高，一旦商鋪的經(jīng)營(yíng)效果不佳，無(wú)法實(shí)現(xiàn)理想的租金回報(bào)，就會(huì)對(duì)購(gòu)買者產(chǎn)生較大的還貸壓力，進(jìn)而影響投資者的整體財(cái)務(wù)狀況。同理，其實(shí)這也就是投資失敗的一種表現(xiàn)，終究也不會(huì)真的坑到三代人。更多的是人們對(duì)于商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)較大的一種暗喻。

商鋪投資為什么越來(lái)越難?

【1】開(kāi)發(fā)商的過(guò)度宣傳及返租套路

實(shí)際上“一鋪養(yǎng)三代”就是開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷套路的縮影，過(guò)度的強(qiáng)化及虛抬商鋪投資收益率，并通過(guò)前幾年給予高額的返租回報(bào)，刺激投資者購(gòu)買。很多項(xiàng)目更是夸張的給出了，前三年每年15%的租金回報(bào)率，但實(shí)際上都是“羊毛出在羊身上”，只不過(guò)開(kāi)發(fā)商通過(guò)前期的炒作(多數(shù)都是依靠低租金吸引主力店的形式帶動(dòng)項(xiàng)目商業(yè)氛圍)，把產(chǎn)品的單價(jià)認(rèn)為的炒高，然后再以返租回報(bào)的形式讓投資者認(rèn)為投資收益率極好。而往往其商鋪的實(shí)際返租能力也就在6%左右，剩余的錢(qián)都是開(kāi)發(fā)商用抬高了的售價(jià)進(jìn)行的補(bǔ)貼罷了。

【2】商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)度開(kāi)發(fā)

由于很多地方政府都希望通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)帶動(dòng)消費(fèi)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此在城市規(guī)劃時(shí)就會(huì)制定相應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)配比比例，因此開(kāi)發(fā)商想要建住宅等項(xiàng)目，勢(shì)必都會(huì)有相應(yīng)的商業(yè)產(chǎn)品一共建設(shè)。過(guò)度的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為一種常態(tài)，這也是很多地方的商業(yè)項(xiàng)目死盤(pán)的核心原因，城市人口根本無(wú)法支撐過(guò)量的商業(yè)面積，最終也只有少部門(mén)商業(yè)項(xiàng)目能力有效運(yùn)營(yíng)，其余過(guò)剩的商業(yè)項(xiàng)目基本就很難改變經(jīng)營(yíng)慘淡的局面。

【3】電商等渠道對(duì)實(shí)體店的影響

另外一個(gè)核心的原因就是電商對(duì)實(shí)體店的沖擊，特別是對(duì)于零售類業(yè)態(tài)的沖擊是非常嚴(yán)重的，畢竟其沒(méi)有實(shí)體店面的高租金，相應(yīng)的售價(jià)就會(huì)更為低廉，實(shí)體店在傳統(tǒng)零售領(lǐng)域是很難與電商形成有效的競(jìng)爭(zhēng)的，這也是導(dǎo)致很多定位為傳統(tǒng)零售類的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)慘淡的重要因素。

如何做好商鋪投資。

實(shí)際上，即便是現(xiàn)在的整體環(huán)境下，也是有很多優(yōu)質(zhì)的商鋪可以獲得可觀的投資回報(bào)率的，只是相應(yīng)的比例越來(lái)越低，更多的需要依靠項(xiàng)目的特殊地理位置、優(yōu)秀的市場(chǎng)定位、科學(xué)的運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)行支撐。

因此我們?nèi)绻幸庀蜻M(jìn)行商鋪投資，也一定要做好上述方面的綜合考量，主要還是地段的選擇，人流一定要足夠充足，商業(yè)整體定位更多要傾向于體驗(yàn)互動(dòng)式的業(yè)態(tài)，同時(shí)一定要找那種有專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的項(xiàng)目進(jìn)行投資?？傊啼佂顿Y一定要量力而行，切忌盲目的加杠桿借貸投資，如果沒(méi)有足夠的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，現(xiàn)階段建議還是不要考慮商鋪類產(chǎn)品的投資。

關(guān)鍵詞： 商鋪