禹佳生活服務(wù)集團(tuán)再次遞交第二版招股書

來源：國際金融報(bào) 時(shí)間：2021-06-21 14:51:29

招股書失效后，禹佳生活服務(wù)集團(tuán)有限公司(下稱“禹佳生活服務(wù)”)于6月16日晚間馬不停蹄地遞交了第二版招股書。

無論是速度，還是口風(fēng)，都可以看出林龍安對(duì)推動(dòng)禹佳生活服務(wù)上市的堅(jiān)決。

今年6月，禹洲集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人在召開的固收投資人電話會(huì)議上表示，自從公布物管板塊分拆計(jì)劃以來，目前所有程序進(jìn)展順利，預(yù)計(jì)很快將完成IPO。

獨(dú)立性存疑

只是，失效的招股書將“預(yù)計(jì)很快完成IPO”的禹佳生活服務(wù)又拉回了起跑線。

重新遞交的招股書披露了禹佳生活服務(wù)2020年的經(jīng)營數(shù)據(jù)。

截至2020年末，該公司共為127個(gè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，在管總建筑面積約為1760萬平方米;總簽約建筑面積為2660萬平方米，簽約項(xiàng)目為177個(gè)。同時(shí)，禹佳生活服務(wù)還為28個(gè)項(xiàng)目提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)，在管總建筑面積為80萬平方米，總簽約建筑面積為150萬平方米。

2020年，禹佳生活服務(wù)實(shí)現(xiàn)營收6.34億元，同比增長(zhǎng)16.68%;對(duì)應(yīng)的歸母凈利潤為0.83億元，同比增幅為26.55%。

與往年相比，該公司2020年業(yè)績(jī)?cè)龇黠@放緩。2018年、2019年，禹佳生活服務(wù)的營收同比增幅分別為29.13%、38.03%，同期對(duì)應(yīng)的歸母凈利潤增幅為44.72%、90.82%。

企業(yè)的盈利變動(dòng)往往與毛利率的波動(dòng)相關(guān)。2020年，禹佳生活服務(wù)的整體毛利率為27.86%，較2019年的28.58%有所下降。

分拆到各個(gè)業(yè)務(wù)板塊可以發(fā)現(xiàn)，除了基礎(chǔ)物管服務(wù)，2020年禹佳生活服務(wù)非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)以及商業(yè)運(yùn)營服務(wù)的毛利率皆有所下降。其中，社區(qū)增值服務(wù)的毛利率跌幅最大，該指標(biāo)從2019年的77.3%跌至61.2%。

禹佳生活服務(wù)將這部分的變動(dòng)歸咎于銷售成本的增加，其在招股書中表示，2020年社區(qū)增值服務(wù)銷售成本有所增加，尤其是公司為多樣化及強(qiáng)化在管社區(qū)提供服務(wù)而產(chǎn)生的原材料成本，超過社區(qū)增值服務(wù)收入的增加。

而除了盈利增幅大幅下降外，禹佳生活服務(wù)對(duì)關(guān)聯(lián)公司的依賴依然頗深。

2018年至2020年，禹佳生活服務(wù)來自禹洲集團(tuán)、其合營企業(yè)、聯(lián)營公司以及其他關(guān)聯(lián)方所開發(fā)的物業(yè)分別占公司在管建筑面積的100%、100%及83.5%;同期來自關(guān)聯(lián)方的物業(yè)管理服務(wù)收入在物業(yè)管理服務(wù)總收入中的占比也分別達(dá)到了100.0%、100.0%及94.9%。

這一點(diǎn)也意味著，禹佳生活服務(wù)與禹洲集團(tuán)“捆綁”過緊，獨(dú)立性存疑。

負(fù)債激增

另一方面，禹佳生活服務(wù)的負(fù)債情況也不容樂觀。2020年，該公司的資產(chǎn)負(fù)債率為89.1%，雖然較2019年的96.8%有所下降，但仍處于高位。

對(duì)此，禹佳生活服務(wù)在招股書中坦言，由于2019年負(fù)債總額(尤其是資產(chǎn)支持證券)增加，并且超過了總資產(chǎn)的增加速度，公司該年的資產(chǎn)負(fù)債率由2018年的88.2%增至96.8%。2020年償還了部分資產(chǎn)支持證券后，負(fù)債總額有所減少，公司資產(chǎn)負(fù)債率也順勢(shì)下降。

2018年12月，禹佳生活服務(wù)與國內(nèi)某獨(dú)立第三方證券公司簽訂協(xié)議，以發(fā)行資產(chǎn)支持證券。該證券由公司自在管的若干物業(yè)收取物業(yè)管理費(fèi)的權(quán)利作擔(dān)保，直至2027年。

信息顯示，資產(chǎn)支持證券的本金總額為7.8億元。根據(jù)安排，第三方投資者認(rèn)購總金額7.12億元，年利率在7.4%至7.9%之間;禹佳生活服務(wù)則認(rèn)購0.68億元，該部分款項(xiàng)由于對(duì)銷并沒有在綜合財(cái)務(wù)報(bào)表的資產(chǎn)或負(fù)債中入賬。

那么，這筆資產(chǎn)支持證券主要用來做什么了呢?

禹佳生活服務(wù)在招股書中給出了答案，其指出，該資產(chǎn)支持證券主要用來為禹洲集團(tuán)提供融資，作為彼時(shí)禹洲集團(tuán)集中資金管理及分配的一部分。

《國際金融報(bào)》記者注意到，除了對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率的影響外，資產(chǎn)支持證券的發(fā)行也導(dǎo)致了禹佳生活服務(wù)資本負(fù)債率的暴漲。

2019年，禹佳生活服務(wù)的資本負(fù)債率從2018年的4.1%飆升至443.1%。2020年，禹佳生活服務(wù)資產(chǎn)支持證券還款了1.36億元，其資本負(fù)債率減少至359.5%，公司該年的負(fù)債總額仍有13.28億元。

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