想在上海買套新房到底有多困難？

來(lái)源：房等等時(shí)間：2021-05-07 15:08:46

五一期間，從青浦區(qū)崧澤高架駛?cè)脶聺纱蟮篮蟊銚矶庐惓?，這條平日里多是運(yùn)貨車輛通行的道路上，堵滿了前來(lái)看房的小汽車。尤其是沿著崧澤大道延伸至17號(hào)線徐盈路段附近，各類私家車在這里南北分流——崧澤大道的南北兩側(cè)分布著即將開(kāi)盤的三個(gè)項(xiàng)目。

“根本顧不上吃飯。”萬(wàn)科天空之城一名銷售人員說(shuō)，原來(lái)基本上是一對(duì)一帶看介紹，現(xiàn)在都是一名銷售人員帶幾組客戶看房。

“就像旅行團(tuán)發(fā)車一樣，等幾個(gè)客戶到了一塊帶看。”一名購(gòu)房者感嘆。一波波人流在1樓的訪客接待處、18層的沙盤處和樣板間中穿梭而過(guò)。

同樣熱鬧的情形還出現(xiàn)在崧澤大道北側(cè)的遠(yuǎn)洋虹橋萬(wàn)和源樓盤，即便是午飯時(shí)分，等待進(jìn)入售樓處的入口處已經(jīng)大排長(zhǎng)龍。樣板間里擠滿了來(lái)看房的購(gòu)房者。“第一天我的嗓子就啞了。”一名銷售人員介紹，5月1日，遠(yuǎn)洋萬(wàn)和源接待了近600組客戶，而一期開(kāi)盤新房數(shù)量不到270套。

人再多，只要來(lái)了我們都會(huì)接待的，該名銷售人員說(shuō)。“我沒(méi)有提前預(yù)約，到售樓處也被安排接待了，順利看到樣板房。”一名此前在其他樓盤遭遇過(guò)“勸退”的購(gòu)房者表示，“和過(guò)去比，看房順暢了很多，沒(méi)有在預(yù)約、驗(yàn)資和首付比例問(wèn)題上受到阻攔”。這也是現(xiàn)場(chǎng)多名購(gòu)房者的感受。

而在此之前，上海新房積分認(rèn)籌搖號(hào)政策出臺(tái)后，多個(gè)樓盤被曝設(shè)置各種障礙花式“篩客”的行為，經(jīng)舉報(bào)后，違規(guī)操作的開(kāi)發(fā)商受到了上海市各區(qū)房管局的約談與整治。

五一前夕，監(jiān)管層再次加大對(duì)新房銷售的整治監(jiān)管力度。4月29日，上海市房地產(chǎn)交易中心官網(wǎng)公告4個(gè)新房違反認(rèn)購(gòu)公告，并對(duì)已認(rèn)購(gòu)公示的福新名苑樓盤進(jìn)行暫停認(rèn)購(gòu)處理。

就在整治違規(guī)樓盤的幾天前，上海市房管局對(duì)上海新盤認(rèn)購(gòu)細(xì)則調(diào)整，將所有上市銷售的項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)時(shí)間由原來(lái)的5天延長(zhǎng)到7天，做出至少在認(rèn)購(gòu)前三天進(jìn)行公示的規(guī)定，這使得新房銷售變得更加公開(kāi)透明，同時(shí)加強(qiáng)了對(duì)商品房銷售秩序的監(jiān)管，將加大整治開(kāi)發(fā)商設(shè)置障礙“篩選”客戶等違規(guī)行為的力度。

5月2日開(kāi)啟認(rèn)籌的閔行區(qū)古北中央公園遭到群眾舉報(bào)稱存在用付款方式篩選客戶的違規(guī)行為。次日，“古北中央公園”微信公眾號(hào)發(fā)布聲明：因媒體反映和群眾投訴，樓盤被閔行區(qū)房管局緊急約談。聲明表示，公司沒(méi)有違規(guī)設(shè)置不合理的付款方式篩選客戶，但后續(xù)認(rèn)籌過(guò)程中將加強(qiáng)營(yíng)銷人員的培訓(xùn)和管理，堅(jiān)決執(zhí)行上海關(guān)于“公開(kāi)、公正、透明”銷售商品房的相關(guān)規(guī)定。

某大虹橋板塊項(xiàng)目銷售人員向記者表示，在政府強(qiáng)力有效的監(jiān)管下，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都不敢違規(guī)設(shè)置條款篩客、阻客，但仍有一些開(kāi)發(fā)商以更為隱秘的方式試圖控制和篩選認(rèn)籌人數(shù)。

購(gòu)房者李欣遇到的情況便類似于此，五一假期前一晚，她聯(lián)系招商虹橋公館的一名銷售人員想要預(yù)約五一期間看房，被告知“樣板房在維護(hù)，看不了”，李欣有些焦急，因?yàn)槲逡缓缶鸵_(kāi)啟認(rèn)籌，如果樣板房看不了，那么一定無(wú)法參加認(rèn)籌。李欣追問(wèn)什么時(shí)候能看，該名銷售人員回復(fù)“不知道什么時(shí)候能維護(hù)好”。

讓李欣不解的是，她找到同一樓盤另一位銷售人員預(yù)約看房，對(duì)方表示，第二天可以接待看房。抱著疑惑的心情，李欣來(lái)到售樓處，一切照常，看房的人絡(luò)繹不絕，李欣也順利看到了樣板間。“樣板間根本沒(méi)在維護(hù)，如果我不是想辦法找了另一個(gè)銷售，就可能錯(cuò)過(guò)認(rèn)籌了”。

該樓盤一名銷售人員透露了其中的秘密，新盤明面上無(wú)法做出任何篩客規(guī)定，但是銷售人員的考核卻與手上客戶的付款條件直接掛鉤。“比如成交一套房子傭金是4000元，如果這個(gè)客戶的付款比例太低，那么這筆傭金會(huì)被相應(yīng)地扣除，成交一套首套首貸35%的房子，傭金可能只有2000元。”該人員解釋，這就是銷售人員想出各種方法擋住低首付購(gòu)房者的原因。

不僅是傭金的差別，能否找到首付比例高甚至全款的客戶也與銷售人員的業(yè)務(wù)能力掛了鉤。“如果手上低首付客戶太多，會(huì)被質(zhì)疑能力，可能下一次就會(huì)被分派到不太好的項(xiàng)目去了。”該人員表示，領(lǐng)導(dǎo)會(huì)覺(jué)得為什么其他人能找到這么多高首付客戶，而你不行，“開(kāi)發(fā)商實(shí)際上把篩客的壓力直接轉(zhuǎn)嫁到了一線銷售身上。無(wú)論從被監(jiān)管角度還是企業(yè)形象考慮，都不能像過(guò)去那樣在明面上篩客、勸退，只能從一線的銷售人員入手。”

除了掃清看房障礙，認(rèn)籌有時(shí)還需要有足夠的時(shí)間和體力。5月2日，青浦新城地鐵站附近一處新盤里，前來(lái)認(rèn)籌的人絡(luò)繹不絕，但鎩羽而歸的人也不在少數(shù)。“號(hào)取完了，明天早點(diǎn)來(lái)吧。”上午10點(diǎn)左右到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備認(rèn)籌的黃女士得到了這樣的答復(fù)。

“每天只能認(rèn)籌120組，我早上5點(diǎn)半來(lái)這邊就已經(jīng)排挺長(zhǎng)隊(duì)了，有些人凌晨2點(diǎn)就來(lái)了，來(lái)晚了肯定拿不到號(hào)的。”一名購(gòu)房者表示。

而樓盤告示牌顯示，5月4日認(rèn)籌客戶120組，早上9點(diǎn)開(kāi)始登記、發(fā)號(hào)(先到先得)，請(qǐng)大家合理安排時(shí)間，有序排隊(duì)。

經(jīng)過(guò)一番打探，黃女士決定第二天6點(diǎn)之前到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)取號(hào)，這意味著住在楊浦區(qū)的她，凌晨4點(diǎn)就要出發(fā)，“沒(méi)辦法，問(wèn)了一下，7點(diǎn)多來(lái)的都取到了80號(hào)左右，為了不再跑空只能凌晨就來(lái)了。”黃女士說(shuō)。

記者注意到，不少樓盤里都有許多老年購(gòu)房者。一些行動(dòng)不便的老人甚至拄著拐杖前來(lái)。

“早上有對(duì)80歲的老夫妻，帶著印有毛主席語(yǔ)錄的結(jié)婚證來(lái)認(rèn)籌了，引起了圍觀。”一位正在排隊(duì)的購(gòu)房者告訴記者，雖然老人家退休后沒(méi)有了社保積分，但是上海戶口并且名下無(wú)房，基礎(chǔ)分已經(jīng)60分了，買這個(gè)盤還是很有希望的。

“這些都是無(wú)房戶嗎?按照你們預(yù)估的分?jǐn)?shù)線，有房的人應(yīng)該很難達(dá)到才對(duì)。”購(gòu)房人劉群?jiǎn)栦N售人員。

“很多是把名下房產(chǎn)賣掉，變成無(wú)房戶來(lái)認(rèn)籌搖號(hào)的。”銷售人員解釋，75分以上甚至滿分客戶很多都是上海本地人，把名下的房子賣給父母或者子女可以挪騰出無(wú)房的資格，社保年限又具有比較大的優(yōu)勢(shì)，就能變成高分參與認(rèn)籌。“不只是我們樓盤，很多熱門盤的高分客戶都有不少這樣的群體。”

劉群年近60，屬于在上海第一批交社保的外地人，社保年限可從2011年算起，但是由于沒(méi)有上海戶口，他的基礎(chǔ)分少了10分，總分在62分。“我從外地人開(kāi)始算社保那年就開(kāi)始交了，交了10年，分?jǐn)?shù)應(yīng)該非常高了。”但銷售人員說(shuō)，65分以下都比較危險(xiǎn)，劉群有些喪氣。

劉群的女兒也很無(wú)奈，“光是我周圍就好幾個(gè)同事都在抓緊賣名下房子給父母，變成無(wú)房高分戶來(lái)買新房。對(duì)我們這種剛需來(lái)說(shuō)，和這些高分拼分?jǐn)?shù)還是難的。”

花了一天時(shí)間在大虹橋幾個(gè)盤看了一圈后，第二天，劉群一家人來(lái)到了嘉定一處樓盤的售樓處交材料認(rèn)籌。這個(gè)盤比較偏遠(yuǎn)，也冷門一些，分?jǐn)?shù)要求沒(méi)那么高，“能上車最重要。”劉群的女兒說(shuō)。

想在上海買套新房到底有多困難？

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